房地产信托投资基金,上海或将成为第一个获批城市。

    5月20日,浦东方面知情人士透露,早在浦东开发开放20周年（4.18日）之前,浦东方案就已经被国家相关部委批准后送交给国务院最终审批。

    目前,上报给国务院的版本是债权性REITs方案,又称“央行版”方案,具体由浦东金桥、陆家嘴、张江和外高桥四大公司联合发起。

    REITs最简单的理解,是将存量地产资源证券化,这将直接为地产商提供了充裕的流动性。由于试点阶段又以国有地方投融资平台为主,间接又为地方投融资平台的流动性打开一扇窗。

    当此房产新政效果观望之际,有关房地产信托投资基金上报国务院审批的消息令外界疑窦丛生。

    上报方案:打工业地产主意？

    上海、天津和北京是最有可能成为REITs率先试点的城市,上海则由浦东新区政府具体承担该方案的设计。

    据本报了解,浦东方面对此颇为重视,由分管金融的副区长严旭牵头制定该方案,刚升级为“局”的浦东金融局为责任单位,并成立了专门研究小组。

    本报独家获得的名为《2010年浦东新区综合配套改革试点工作安排》中也强调了设立该基金的时机已经到来,“以央行出台管理办法为契机,完善方案,确保首批设立房地产信托投资基金。”

    浦东为此设计了三个版本,其中一、二版本为债券型方案,第三个版本则为股份方案。

    三个版本具体为:1,张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起,发行期限为十年;2,发起人为陆家嘴集团一家,发行规模为15亿元,发行期限为三年或五年;3,发起人需将物业资产转让给信托公司名下,在证券交易所市场发行。

    所谓债权模式,即发起人仅转让租金收益权给受托人,在银行间市场发行,而版本一和版本二同为债权性方案,又称央行方案。

    外界普遍认为,央行方案优势在于,发行REITs,可以避免被双重征税(即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税)。

    方案三则为股权类方案,需要房地产企业出让物业所有权,并在证券交易所交易,因此外界普遍认为,当前这种模式实施起来阻力偏大。

    知情人士透露,上海方面几经权衡,最后选择了第一个版本,即张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起该基金上报。

    浦东方面的算盘打得很精。

    事实上,以陆家嘴为主的第二个方案,因为陆家嘴的楼盘地处上海国际金融中心建设最核心区,地段优越,租金昂贵,含金量或更高,更容易获得机构投资者的青睐。

    而第一个方案中,一个主要原因就在于张江和外高桥主要拥有大量厂房,而不是写字楼,即使有写字楼,也是工业办公,对投资者而言,租金不高,因此吸引力不大。

    在浦东看来,通过整合优化,可以带动张江和外高桥的物业资产,共同“致富”。

    而一旦募集到35亿元资金,或将为外高桥和张江等工业厂房较多的地区腾笼换鸟,以及开发更多商业地产提供充足的资金。

    知情人士就告诉本报记者,为此作为折中,上海方面甚至考虑在第二个方案中,也增添了张江。可见上海借机REITs盘活各类地产资源用心良苦。