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世博会来了,房价该降了?

  • 杭州写字楼网
  • 2010/4/17 9:40:34
导读:    世博会脚步越来越近,这个举世瞩目的世界盛会,对上海楼市带来什么影响?从年初到现在,楼市逐渐从冷到热,一日光、跳价等典型的卖方特征频现市场。业内惊呼:房价这匹脱僵野马何时回归温顺?与此同时,保有税、

    世博会脚步越来越近,这个举世瞩目的世界盛会,对上海楼市带来什么影响?从年初到现在,楼市逐渐从冷到热,一日光、跳价等典型的卖方特征频现市场。业内惊呼:房价这匹脱僵野马何时回归温顺?与此同时,保有税、二套房等各项政策“山雨欲来”。听政府的?还是听市场的?购房者再次迷茫。

    5月楼市由淡转旺

    “经验表明,受政策影响下跌的楼市,之后都会出现报复性反弹,这需要市场人士警惕。”

    美地行(上海)总裁 刘群

    上海楼市的冬眠期何时结束?种种迹象表明, 5月,上海楼市很可能由淡转旺,从冬眠中苏醒过来。从以下五点断定,上海楼市尤其是豪宅市场,在今年5月很可能由淡转旺。

    第一、历史经验:为控制房地产业过热、房价增长过快,国家一直在不断地调整和推出宏观调控政策。从表面上看,每次政策的推出都会导致市场资金萎缩、购房热情减少,但实质则是使前期的购房能量被抑制,势必在短期内迅速释放,如2005年房价宏观调控后带来的报复性大涨以及2009年跌后的大幅反弹。

    历年经验表明,受政策影响下跌的楼市,之后都会出现报复性反弹,这需要市场人士警惕。因此,2010年5月,房地产市场很可能也引来一次反弹行情。

    第二、通胀压力:通胀压力不断加大,极大地影响了消费者的消费行为: “钱已经不值钱,还不拿出来换物”,其中最重要的影响就是对房地产消费热情的再次高涨。

    统计局数据显示, 2月份CPI同比增长2.7%,这也是18个月以来,我国CPI首次超过一年期活期存款利率 (2.25%)。统计局总经济师姚景源表示 “CPI涨幅控制在3%难度比较大”。此外,南方大旱也会带动粮食等基础物质价格上升,这最后都反映在综合物价上涨上面。今年的通胀预期,将会使房地产成为资金最佳的躲避风险洼地。下半年会加快这种速度。

    第三、剩余资金和股市带头行情:在通胀预期不断加大, “中国经济率先复苏之后率先进入通胀”的预测下,投机性的剩余资金必将大量涌入楼市。历年经验表明,当剩余资金加大楼市抄底冲动时,必定又是一轮房价创新高之时。

    股市与房市之间存在 “正相关”关系,目前,股市年度的 “吃饭行情”已经全面启动,处于上行空间之间,而股市通常对房地产市场有正面影响,房地产行情会略晚于股市行情。估计5月房地产市场受这一利好影响,将推动房产交易。

    第四、物业税不利因素被淡化:被认为可以平抑高房价的重要措施——物业税,在 “两会”后并未推出,业界普遍认为这一不利因素被淡化。

    对此,有关专家认为调控政策包括三方面:其一是财税政策,其二是信贷政策,其三是产业政策。目前的财税政策除了物业税之外,其他政策已基本恢复到位,由于物业税牵扯面太广,征收难度太大,“两会”后推出的可能性极小。

    第五、城市化与人口增长与国际影响力:上海正跻身世界一线城市,经济超越香港指日可待。在人口方面,城市化移民大量涌入,上海常住人口突破2000万,未来不排除突破3000万,这将对房地产市场提出新考验,即市场将增加1/3的消化能力。不但国内人士选择上海居住、办公,连国际人口也在加入移民上海行列,这都给楼市带来巨大利好。

    价格松动很难出现

    “即便真的推出保有税或房产税试点,在短期效应之后,市场价格仍会掉头向上。”

    上海易居房地产研究院发展研究所所长 李战军

    2010年一二季度之交,形成了上海房地产市场的分水岭。

    第一季度由于调控政策出台、地方和全国两会召开、新年和春节历来淡季等三重因素,上海房地产处于半冬眠状态。成交量萎缩,市场价格稳定,持币观望气氛浓厚。但是3月末房市陡然发生重大变化,成交量有效放大。

    一进入第二季度,上海房地产市场成交量开始活跃。扫楼频现,“日光盘”现象再次爆发,市场价格异常坚挺,引得新闻媒体一片大呼小叫。诸如房地产崩盘时间表、物业税(或者是变种的保有税、房产税)推行、加息将至、首付款比例提高等无作者、无来源的虚假信息集中出笼,明显在提醒、施压政府出台更为严厉的调控政策。

    面对这种局面,无论上海还是全国,力挺房市的一些言论开始出现。而这些言论在今年一季度和前几年都很少听到。

    在博鳌会议上,论坛秘书长龙永图声称“总体上中国的经济没有泡沫,只要有需求就没有泡沫,但是中国的泡沫应该分地区、行业、时间”、“中国的房地产是健康发展,只要有真实的需求存在,中国房地产市场就不会崩盘,关键是要建立保障房体制。 ”

    香港瑞安集团主席罗康瑞也说:“不相信楼市有泡沫”、“经济高速增长,个人收入快速提高,大城市的土地稀缺,购房者的经济实力等诸多原因,决定了中国楼市拥有明确支撑。”

    新华社的相关报道从主标题到副标题,少见地采用了疑问方式,将两种不同的认识和观点予以并列报道。

    上海第二季度余下的时间,将会发生一些什么样的变化,可以从下列一些情况寻找端倪:

    经适房闵行区、徐汇区试点工作,4月2000余户将通过住房面积和收入财产的审核。但是全市性的面上推开,主要在下半年。因此,政策保障房在二季度对上海市房地产市场的影响很小。

    一季度呈现的市场惯性,将在二季度有所延伸。由于全市可售商品住宅总量并不多,因此上海实际是由市场可供量决定成交量,而并非是由价格水平决定市场成交量。价格松动的情况很难出现。

    二季度上海市的二手房交易可能总量不大,但价格有所上升。由于世博会外来需求客户增多,租赁市场依然看好,租赁价格稳中有升。

    政府对房地产市场的调控将依然保持高压态势。但由于手中的有效牌并不多,很难采取对市场有重大利空因素的措施,警示性的语言远远多于实际具体步骤。即便真的推出保有税或房产税试点,在短期效应之后,市场价格仍会掉头向上。

    市场出现短暂休克

    “未来短期内的市场,必然将以震荡盘整为主基调。”

    上海乘星行行销服务机构副总经理 赵春雷

    被流动性与预期推高的房地产市场,在面临前两者出现转变的情形之下,或将进入一轮震荡期。

    随着去年的信贷大井喷,资产价格大幅上涨,而今年2月以来,央行持续进行公开市场操作以及控制信贷量,已经使得流动性有所收缩,当然不可否认市场流动性依旧充裕。截至3月末,广义货币供应量为人民币65.0万亿元,同比增长22.5%,增速较上年末下降5.18个百分点。同时,银监会近日也表示,银行业金融机构应增加风险意识,不对投机投资性购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。

    如果说,印度央行3月19日的加息举动,对于新兴经济体或将产生蝴蝶效应的话,那么,中国央行与银监会近期的多次举措及表态,无疑表明了中国的经济刺激政策的退出也逐步拉开前奏。而作为大宗资产的代表者之一的房地产市场,无疑首当其冲。正如银监会以房地产风险敞口大,而要求所有银行在6月底之前提交贷款评估报告一般。

    信贷政策的收窄,对于房地产市场的影响是巨大的,近日地产股的重创可见一斑。

    如果说信贷政策是在缩短投资客的杠杆率,那么税收政策则是进一步加大其持有成本。近日关于房产税的消息,市场感觉意外之余,又体验政策压力的加大。作为同样是保有环节征收的税种,但与物业税又有着不同之处的房产税,无论在法律层面还是在执行层面,与物业税相比都大大简化。若真正执行,短期内必然对市场预期产生巨大影响,也必然令市场出现短暂休克。

    未来短期内市场,将以震荡盘整为主基调。考虑到多年来相机抉择的政策特征,以及调整本身或并不欲致房地产市场大幅下滑,再加上即将步入传统销售旺季,人民币升值预期仍在,震荡之后市场继续小幅上行的可能性较大。在下一个加息周期没有开启之前,市场将维持震荡。

关键词:上海楼市,物业税,上海房地产市场
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