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宁波超3成中小二手房中介加入炒房 助推房价

  • 杭州写字楼网
  • 2010/3/29 13:09:26
导读:    房产中介干两年,身家超过500万,却说赚中介费发不了财。   金报记者揭开房产中介“炒房”秘笈     在2010年1月1日~3月16日宁波新增房产中介130多家,同比去年的77户,增加了70%。等于是宁波每天都有2家中介

    房产中介干两年,身家超过500万,却说赚中介费发不了财。

  金报记者揭开房产中介“炒房”秘笈

    在2010年1月1日~3月16日宁波新增房产中介130多家,同比去年的77户,增加了70%。等于是宁波每天都有2家中介公司开业。

  为什么会新开这么多的房产中介?如此多中介来瓜分二手房市场这块蛋糕,他们的生存状态如何?花了几天时间做工作,某房产中介负责人陈胜(化名)终于肯对记者开口说出其中奥秘了,从他的亲身经历中,我们不妨看看二手房中介炒房的冰山一角。

  从事什么行业,能够让一个人的身家两年从30万飙升至500万?博彩中大奖?非也。陈胜说,他就是抓住恰当的时机,恰当地开了一家二手房中介,“当然光靠吃中介费是不成的。我们还有其他的赚钱手法”。

  财富滚雪球

  两年房中介 身家500万

  “宁波起码有30%以上的中小二手房中介,加入到了炒房的行列,助推了宁波的房价。去年因为炒房赚得盆满钵满,所以尝到甜头的中小中介纷纷扩张。”宁波某中介负责人陈胜向记者揭开了房产中介公司遍地开花的奥妙。

  说起宁波的房价和炒房,陈胜表示自己是最有发言权的,从2008年进入这个行业的30万到现在资产几百万,他最高纪录是资金每个月都以100%以上的利润在增长。“每月100%,也许你不相信,但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陈胜诡秘地笑着说。

  陈胜在2008年年底进入了二手房中介这个市场,因为他眼光准,以前有金融相关行业的经验,当时就感觉流动性过剩,大家没有好的投资渠道可能还是会去买房,所以问家里人拼凑了30万元开了一家中型的房产中介公司。

  陈胜告诉记者,两年前他还是开着一辆五六万元的二手车,房子也没有,而现在自己都已经换上了30万左右的新车,自己的住宅也有400多平方米,店铺还有两套,除掉银行按揭总资产应该在500万以上。而这两年产生这样质的变化就是依靠炒房。

  记者比较好奇地问道,为什么国家打击炒房的政策对你这样的人没有用呢?“我和下面门店的人一年交税就有近百万,我们是纳税大户,怎么可能是在干违法的事情呢。”陈胜笑着说。当然国家对房地产的调控政策对炒房者是有比较大的打击力度,但是他在这行里有一些诀窍,再加上去年正是有好的行情,以及自己的独到眼光,所以能赚的比别人多。

  中介“炒房”的技巧

  除了收取中介费外,二手房中介究竟还有其他什么生财之道?

  方法1

  “洗脑”客户低买高抛赚差价

  “你以为我们房产中介都是在赚中介费吗?这些钱对我们来说小意思啦,低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。”陈胜说道。

  他告诉记者,去年他们公司通过收中介费赚的钱还不到60万,他开这么一家中型的房产公司每个月的开支就有5万多元,去年这么好的行情下,他做中介收支才刚刚平衡,如果是在2008年,他起码要亏40万。他还表示,他下面有十几个中介业务员,每天的餐费、每个月的电话费、店面租金、水电费、媒体的广告费,一个月5万的开支是最起码的。而他去年自己和公司门店炒房赚的钱起码有500万。

  “房价不断上涨是我们中介炒房的基础,只要有低于市场价一定比例的房子挂牌,我们就买下来,转手以市场价卖出。”陈胜说,中介一直是二手房交易最主要的渠道,拥有独一无二的信息优势,这是中介获得差价的基础。

  他把一叠资料给记者看,这套繁裕三村的房子是他们上个月以1万1一平方(市场价1万3一平方)的价格收过来的,打算这个月挂1万4出掉。记者比较奇怪他为什么能买到低于市场价的房子?陈胜告诉记者,炒房在行内称“接房”,把房子接到手再转手卖出去。对于普通老百姓来说,一辈子也难得买卖两三次房子,而对于他来说,这个就是他的职业,他每天要和房子、价格打交道,每天有许多的信息源,而普通人没有买房、卖房经验,正是这种信息的不对称,让他们这些中介钻了空子。

  “做中介要先去学心理学。”陈胜笑着说,他还是举这套繁裕三村房子的例子,当时房东急需用钱,打算用1万2一平方稍微便宜一点卖掉去,陈胜就找了5个人分别约房东出来谈价格,每个人都不看好此房,比如说什么楼层不好、采光不好,户型不好等,大家都和房东说你这房子最多也就值1万一平方,等几次这么洗脑以后,房东碰到了一个1万1一平方的买主,当然是马上就急于成交了。

  陈胜给记者算了他这套房子的利润有多少,1万1一平方,总价104万左右。他按揭7成,自己只要花30万左右的资金,2个月以后一些手续办好就可以卖到132万左右,除掉税后,他能够赚20万左右,39万的资金赚20万,利润就有60%多了。

  方法2

  “零首付”空手套白狼

  对于两个月60%这样的盈利水平,他只是笑笑,“现在利润是越来越少了,以前月赚100%的房子经常碰到,甚至空手套白狼的事情也做到过。因为一般买卖二手房,买卖双方在签约之前是见不到面的,只有中介了解双方的心理价位,就可以一边向卖方压价,一边抬高买方的预算。”

  然后,中介以一次性现金付款的方式买下该套房源,但不进行任何买卖手续,而是让卖家出具一个委托出售的委托书,直接在加价后把房源卖给下家,“赚个十几万差价的事情我都碰到过。”陈胜笑着说。不过现在买卖双方都特别精,这样的委托书越来越难开,他们现在基本是要先把房子买下来,这样加上税,利润就低了很多。

  陈胜表示,虽然二套房贷收紧政策自执行之日起就开始实行了,但是自己包括客户真的想买的话,他还是有办法做到两成甚至更低的首付。“方法很简单,中介通过评估公司,将房屋的估值做高,例如,原本价值为100万的房屋,中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核,按首付3成计,投资者可以获得105万元的贷款,银行还要多找你5万元。不过他也表示,这个不是什么人都能这样干的,这个要看你的关系硬不硬了。”

  他在去年下半年以8000元一平方的价格买下了王隘新村的一套房子,总价60多万,他找到银行,评估给他做到了70多万,他当时首付加税全部只付了10万元不到,月房产证做下来,以1万1一平方卖了90多万,净赚30万,以10万的低首付赚30万,月利润超过了150%。 

  方法3

  提供短期拆借吃利息

  “我们还顺便做点转贷款的业务,这部分的利润也不能小觑。”陈胜说。

  由于很多客户的房子是按揭的,在卖房的时候要先付清银行的欠款,要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款,他们中介往往会自己垫钱给客户去垫款,这部分利率比较高。他们是按天计算的,这个就要看借款的大小和时间长度,不过这里面往往也能在几天时间里赚个几千元乃至上万元。

  “现在客户还清贷款后,一般很快就能拿回抵押给银行的他项权证。我们垫资的时间也就是这短短的几天,利息是、4分都有。”

  而有的时候,如果要求垫资的客户多,中介自己也没这么大财力的时候,他们就会把其他在做民间放贷生意的人介绍给买卖房子的客户。

  目前,宁波二手房中介的服务费一般是按照房产交易总价的1%左右来收取,以一套100万元的房子来计算,中介服务费是1万元。“要成交一套房子不是那么容易,要不停地陪人去看,晚上很晚可能还有人要求看房。相比之下,短期拆借这个钱赚得更容易。”

  业内人士

  只属于个人行为

  “这种炒房的事情应该是属于他的个人行为。因为不是属于公司行为,我们也很难界定是否存在违法违规的行为。”宁波房地产业协会秘书长许锡生在听到此事以后表示了自己的观点,对于宁波二手房中介里这样的现象多还是不多,会不会对宁波房价推波助澜产生影响,他没有给记者一个明确答复。

  有着十几年行业经验的东城泰富负责人汪巍向记者表示,房产中介行业光靠拿中介费确实是比较难有很高的利润,几年经营下来能够持续盈利确实是不多的。汪巍先后担任过南天、21世纪不动产等知名房产中介公司的运营总监,他认为房地产中介人士来炒房只能算做个人行为,他们也只是属于炒房大军里的一部分,他们也有投资、投机的自由。

  ●记者手记

  刚性需求者

  和最后接盘的人

  是游戏的最后输家

  几天前,采访中记者来到了位于江北区的洪都路,由于附近的奥林80、洪都花园、亲亲家园、欣欣家园等等几个大型小区,基本都是近两年交付的,所以房产中介特别多,基本走三步就是一户,从连锁的21世纪不动产到甬旺房产、新一家房产、家缘房产、三多利房产,在这条短短几百米的马路上,就有十几家房产中介公司。还有三家房产中介公司是门挨门开在一起的,竞争真的到了白热化的地步。

  而在知道了陈胜的故事后,对于洪都路上的中介盛况,我很能理解了。尽管有些人说现在成交量没有以前好,还会发生跳单的现象,但他们有着收取房贷返点以及上述那么多的隐形收入,还不用缴税,怪不得有那么人加入到开房产中介的大军。

  可以这么说,在去年下半年乃至今年一季度宁波房价的上涨过程中,有“炒房”行为的二手房中介起到了推波助澜的作用。通过炒房,中介的日子好过了,但有着买房需求的老百姓的日子就不好过了。一位朋友跟我说,房价过快上涨,最受伤的是刚性需求者和最后接盘的人,尤其是准备结婚的人就是炒房客和炒房中介“祸害”市场后的最终买单者。

  去年年底开始,国家各部委也针对房地产开发商出台了各项措施,如拿地的首付成本提高,打击囤地、开发商不得“挤牙膏”卖房等等加以调控。相比而言,参与炒房的二手房中介,其助涨房价的行为并不为众多老百姓所知。希望这个问题能引起有关部门的重视,遏制二手房中介的“炒房”行为。

关键词:房产中介
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