近日，楼市调控政策相继出台，其降温效果究竟如何？

    国家统计局发布的最新统计数据显示：2月，全国70个大中城市房价同比上涨10.7%，其中，新建住宅售价上涨13.0%；上海同比上涨9%,环比零增长。

    据统计，2月上海商品住宅成交均价1.83万元/平方米，较1月下降9.3%，较2009年累计成交均价有所下滑。

    商品房量价同时下滑

    受政策调控、春节因素与供应结构等多重作用，与1月份相比，2月上海商品住宅呈现量价齐跌局面。春节长假是传统淡季，2月全市商品住宅上市22.73万平方米，较1月下降67.6%，成交35.15万平方米，较1月下降49%；价格方面，2月份全市公寓成交均价1.64万元/平方米，较1月下降9.1%，联体别墅成交均价1.86万元/平方米，较1月下降12.4%，花园别墅成交均价3.3万元/平方米，较1月下降1%。

    细析成交量，2月郊环以外成交量比1月增加18.8%，占到总成交面积47.5%，是成交主力。而价格较高的内环内、中内环成交萎缩，这直接导致了成交均价下滑。金山、宝山、嘉定区域成交套数居前。

    从新推房源看，受政策调控影响，除了个别稀缺地段外，大幅高开新盘已属凤毛麟角，显示发展商已趋谨慎。

    调控趋紧显凉意

    从历史数据看，每年2月是楼市传统淡季，往往处于较低值，所以很难仅由2月数据做简单趋势判断。

    但3月前两周的数据进一步显示：虽因供应结构关系，成交均价上扬，但相比去年同期，楼市成交量明显萎缩，市场凉意阵阵。它表明市场观望气氛正在抬头，投资需求逐渐被挤出，投机客开始驻足。由于有效的价格是建立在一定成交量基础上的，除非成交量今后能够较大，否则将会考验现有房价。

    业内专家普遍预计：作为不动产市场，从政策出台到产生显著影响，往往需要一个周期，所以现在市场上仍有相当楼盘卖得红火，但像去年下半年那样，开盘即售罄的楼盘已越来越少。

    值得注意的是，土地市场上，调控进一步紧趋，国土资源部近日发文规定：开发商竞买保证金最少两成，1月内付清地价50%，囤地开发商将被“冻结”等。这抬高了开发商的拿地资金门槛。在资本市场已收紧的背景下，开发商为筹集土地款将加大力度促销，从一手商品房市场中回笼更多资金。