一面是中央政府出台一系列的调控措施，短期内减缓住宅市场的成交速度，针对中小户型及中低价位的住宅投资投机行为也将得到控制，住宅投资收紧；一面是国企、民企还有海外资本，齐齐将视线对准了商业地产。凯德置地、万科、绿地、保利地产等均跻身商业地产抄底大军。据保守估计，涉及资本至少在1000亿元以上。

    这似乎正在印证一个传了很久的业内预言：21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。

    商业地产显现“抗调控”性

    “现在住宅投资应该理性了，投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要，相对商业地产来说，投资反而有着更多的机会。”不久前，某研究机构专家在采访中对笔者表示，据悉，目前这种投资理念已经在沪上引发不小的跟风。

    2010年岁初,随着国家宏观调控政策的密集发布,房市正经历由宏观政策紧缩所引起的市场观望情绪加重的情形。对此,有专家认为，二套房首付收紧等政策出来后,住房遭急刹,商铺、写字楼等商办项目则会暴涨。业内人士表示，如果把住宅市场和商铺放在一起考虑的话,国家宏观调控对于住宅投资型需求的遏制会使一部分资金流入商铺市场,在一定程度上会“滋润商办市场”。

    “住宅价格的突飞猛涨已经让投资吃紧，而相反，商业地产的价格却仍处于‘洼地’”。第一太平戴维斯商铺市场研究报告预计，随着今年众多零售商投资力度加大，仍将促使商铺租金看涨。

    据悉，Abercrombie＆Fitch、Miu－Miu、Gap等国际高端品牌正积极寻找新店铺，促使租赁需求出现回升。另据第一太平戴维斯预计，中心商务圈购物中心租金将在2010年重拾升势，优质项目租金会出现5％上涨。

    经济主调“起博”大趋势

    2010年世博会召开，带动了整个上海乃至长三角的发展。

    相关预测显示，世博会将会吸引游客超7000万人次,保守计算消费规模也可达到1880亿元,其中对上海的零售、旅游、餐饮、酒店、交运等相关行业合计贡献高达1000亿元以上，不亚于4万亿投资的第二次消费刺激政策。这将给上海的商业带来了巨大契机，也无疑将给上海的商业地产带来巨大的推动。

    “其实现在上海商场的租赁是很稳定的”，来自戴德良行上海商铺的相关人士称，因世博会的关系，有大量的商家都希望进入上海，未来上海的商场租赁发展应该相对平稳。而国家目前的调控政策都集中在住宅地产而非商业地产，因此上海的商业地产发展前景良好。

    “2010上海商业物业的总体供应将大幅上升至78万平方米左右。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示。

    在他看来，2010年世博会的举办无疑被视作为上海零售市场的巨大利好。这对于核心商圈乃至部分传统商圈经营的商家带来巨大的推动。同时，该份报告还显示，2010年上海商场的租金预计将上涨5%-10%。

    房企争转型投入战争

    2009年，曾经声称只做住宅产品的万科终于开始进军商业地产领域了，万科企业总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合首次对外公布了2010年，万科将正式推出养老型物业试验，进军商业地产。

    而年初，刚刚分离母公司，立志打造专业的商业地产公司的中粮地产，从上海新梅置业手中，接过了新梅太古城项目一期。

    对于早已计划在全国以700亿元打造大悦城品牌的中粮集团来讲，上海是必入之地。这也让2010年的沪上商业地产硝烟意味浓重。

    近两年来，不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市商业地产也都备受青睐，所以，地产大亨大举转行商业地产，是一种转型趋势。去年包括万科、中粮、绿地、宝龙、合生创展等纷纷大举进军这一领域。

    商业地产投资的背后，其实是开发商在进行资产的配置组合。“对于这股商业地产投资的热潮，除了预期住宅市场增长空间的缩小外，还与开发商发展战略及商业地产发展前景有密切关系。”专家表示。

    但是，在需求有限的情况下，开发商如何应对今年商用物业的新增供应？有专家指出，只有把市场“蛋糕”做大才是避免恶性竞争的良招。

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    中国商业地产价值今年或大涨

    最近一份来自仲量联行的报告表示，2010年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值将增长7%到12%，而东京、首尔和孟买则会下跌。

    该报告预测，在亚太地区商业地产市场前景普遍不景气之际，中国一些重点城市的商业地产价值今年将出现大幅增长。尤其是从上海市场来看，受益于世博会效应，租金市值今年预计将上涨10%。

    在此之前，亚洲所有重点城市的商业地产资本价值都出现了滑落，东京、孟买两地较2007年高点下跌逾40％。

    “金融危机重创了亚太地区的商业地产市场，中国的强劲增长将在今年帮助其主要城市实现商业地产增值。”仲量联行亚太地区首席执行官阿拉斯泰尔·休斯表示。

    分析师表示，密集的政策调控令我国住宅市场走势显得比较微妙，但在商业地产投资方面，国内投资将持续推进,不少外资发展商已明确表示今年会加大投资。

    以来自新加坡酒店发展商雅诗阁为例，今年将有上海雅诗阁淮海路服务公寓入驻。