2009年的最后几天，一路狂奔的楼市再度被搅动：国务院表态将遏制房价过快上涨后，一个个调控政策就像一道道金牌，想让飞涨的房价刹车。从营业税年限“2改5”到拿地首付不低于50%，再到最近物业税“空转”将推广至全国，国家调控楼市的意图已经相当明显。许多地方政府也纷纷出新政调控市场，上海版的调控政策便从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨；而南京也出台了“20条”房产新政，取消税费优惠政策。

　　反观杭州，已经跨入2010年的大门多日，众人期盼的楼市新政至今没有动静，除了2008年10月杭州推出的24条“房地产新政”中有些在2009年12月31日截止的政策已经自动停止外，杭州市政府还没有主动出台房产新政。不过有一点可以肯定，随着调控政策在越来越多城市的出台，估计杭州的新政也不远了，所有人将带着彷徨和期待的心情，等待着杭州新政为楼市指明新方向。

　　调控重拳行至第二波  还未对房地产业掀起大浪

　　去年12月9日，国务院常务会议停止营业税优惠政策后，12月14日，以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等为内容的“国四条”紧接着出台，国务院同时明确表态“遏制房价过快上涨”，释放出要为“高烧”楼市“退烧”的清晰信号；时隔4天，财政、国土等五部委又联合出击，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。

　　但这第一波的调控重拳似乎挥空了。虽然地产股受其波及被冲垮，但房地产行业并没受太多影响，众多企业依然热情不减地投入到房地产业。尤其是拿地新政没有定下具体执行时间，导致企业投机心理更重了，新政出台当天，保利、招商地产就分别在北京、南京两个城市拿下了两个地王，同日，复地集团以8.84亿元竞得上海普陀区567坊北块，虽然没能创下新地王，但最终成交的溢价率也高达225%；随后不久，广州255亿元的全国总价“地王”出炉，杭州也是一日百亿资金砸入土地市场，继续沸腾的房地产市场似乎给收紧政策浇了盆冷水。

　　第二波的调控正在进行，即部委出台相关政策，比如五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(文件签发时间是2009年11月18日)，再如国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，又如国土资源部挂牌督办房地产开发闲置土地，还有近日传出的模拟征收物业税今年全国推广、多手段尤其是加快保障性住房建设遏制房价过快上涨等消息。

　　有迹象表明，这轮宏观调控是奔着房价的“根”而去，却也不免让人有“空调”的担心。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就认为，与2005-2006年相比，第二波调控不会掀起什么大浪。“不太可能重现七部委、九部委那样联合的、全面的、严厉的新政。因为中央经济工作会议已定调2010年宏观经济政策，总体还是延续2009年偏松基调，与之相适应，房地产政策属于‘有保有压’，保的是合理的自住需求，压的是投资投机性购房需求。从已出政策看，五部委的土地出让金政策，新意不多；国土资源部清查闲置用地，体现了打击囤地决心很大。”杨红旭说，“关键就在第三波调控。从中央的措辞来看，此次在抑制投资投机性购房和高房价方面，要比以前更严厉一些。”

　　中原地产研究中心的相关报告结论也显示，目前出台的一系列政策，一方面针对开发商，意在遏制部分炒地、囤地行为；另一方面主要是打击投机性购房行为。虽然能对遏制部分城市房价过快上涨起到一定作用，但直接影响并不大。预计近期房地产市场仍将在高位波动。而房地产业内几乎是众口一词，降房价只有一招有用，收紧银根。税收、地价等成本到头来还是会转嫁到购买者头上，从而再次推高房价。

　　据了解，在调控压力下，个别城市已经行动起来。2009年囤地新闻频出的广州，近日颁布了《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》，加大查处闲置土地力度。上海也出台了《促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》，重在打压高房价高地价。调控成效也开始显现，2010年甫一开年，很多城市的楼市明显降温了。

　　全国新出台政策 12月9日：营业税征免由2年恢复到5年

　　个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　执行情况：已执行

　　12月18日：拿地首付不低于50%

　　市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

　　执行情况：还没有确定开始执行的具体时间

　　12月23日：调整住房转让营业税政策,不足5年全额征收

　　自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　执行情况：已执行

　　上海：促进房地产市场健康发展意见发布，抑制投机

　　在全国调控的大背景下，作为一线城市的上海也相继出台了一系列调控政策。

　　12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。据悉，这次上海出台的《意见》不仅从税收、信贷政策上体现抑制投机性购房，继续支持首次和改善型购房，还在土地供应上进行调整，切实增加普通商品住房土地供应，此外，还根据国务院的政策精神，强调全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。

　　特别值得关注的是，对于投机性购房，上海将政策进一步收紧，用严格二套房认定标准等来大幅减少能够享受优惠政策的二套房数量，以抑制投资投机需求。日前，上海市公积金管理中心还明确，市民第二次贷款购房时，只有家庭人均住房建筑面积不超过33.4平方米，才认定为购买改善型住房，才能享受最低首付20%和最高60万贷款额度的二套房公积金贷款。而购买第二套（含第二套）以上非改善型住房，即为投资投机性购房。

　　南京：20条新政出台，取消税收优惠，购房采用“实名制”

　　在2009年的最后几天，南京市政府出台了《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展意见》，被当地人称为“市20条”。

　　这次南京市的楼市新政“包罗万象”，涉及四大方面共计20条意见，其中对于自住和改善型住房消费的买房人，“给予房款总额0.5%的购房补贴”，政策执行期为2010年1月1日至2010年12月31日；同时取消了对购买90平方米以下住房“零契税”、取消个税40%返还以及取消非普通住房补贴1%的优惠政策，因此，也被业内人士看作是“楼市泡沫之下，南京政府不得不重新出手调控的一个综合性政策”。

　　很明显的是，南京的“市20条”同样强调了保障性住房建设和抑制投机性购房。“市20条”中的第一条就明确：2010年新开工建设保障性住房650万平方米。而对投机性购房更使用了“商品房预售严格实行‘实名制’认购”的实质性遏制手段。

　　24条到期条款自动停止  二手房交易受影响

　　虽然杭州的房产新政迟迟不出，但随着2010年的到来，此前24条新政中有时间限制的条款也自动失效。杭州市财政局直属征收管理局（原农税中心）的相关负责人明确表示：所有2009年12月31日之后签订商品房购买合同的，都不能享受契税补贴；同样，在2009年12月31日之后递交纳税申请的二手房交易，也不再享受营业税、个税以及契税的相关补贴；此外，暂停征收的房产登记等相关收费也从2010年1月1日起恢复征收。

　　相比优惠前的收费，一套二手房的交易税费买卖双方可以省下80%，而税费优惠取消后，大幅增加的税费已经直接影响到二手房市场。根据全市5城区二手房的交易数据来看，去年12月份下旬的二手房交易数量几乎每天都保持在百套以上，最多时一天甚至超过200套，但今年1月1日以来，交易量萎缩得厉害，1日只成交了5套，2日为8套，3日为21套，4日为36套，平均每天成交不到20套。这两天，办理税费的杭州农税大厅也是门庭冷落，12月时的热度一下子降了下来。

　　浙江中原地产品牌总监荆海燕告诉记者，由于预见到政策的调整，许多人都赶在2009年底前交易，也创下了历年来的“末班车”纪录，也导致了2010年一开始市场的走低；而且税费优惠的取消，的确增加了房产交易的成本，目前已有个别卖家开始通过调低挂价或者分摊税费的方法来达成尽快交易的目的。

　　裕兴加盟店经理刘峰则表示：“近期市场还属于新规则下的适应期，交易量下来是正常的，春节前这段时间虽回不到去年11、12月的交易量，但也不会跟元旦时候一样冷。”