新修订的《保险法》已于今年10月初正式实施，其中明确保险资金“可投资不动产”，具体细则将于近期出台。据统计数据显示，目前我国保险业总资产为3.8万亿元，按照5%到10%的估计投资比例计算，允许进入不动产投资的保险资金应在1900亿-3800亿，将会在市场上引起一定影响。本期，本刊特邀全国工商联房地产商会主任朱凌波、全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝以及保险行业相关人士共同探讨此话题。

　　主要投向商业地产

　　《D一置业》：在正式实施的《保险法》中明确规定，保险资金可投资不动产。据您了解，保险资金将主要投向哪些不动产领域？原因是什么？

　　朱凌波：保险资金具有安全、稳定的特点。因此我认为，保险资金将主要用于投资商业地产等持有性物业。另外，保险资金进入房地产更希望得到中长期的、风险较小的、比较稳定的回报，与住宅类产品相比，商业地产也更适合保险资金进入。在国外成熟的不动产金融融资模式中，很多大额的投资都来自于保险资金。

　　杨乐渝：我认为，保险资金将主要投向商业地产，特别是北京、上海、深圳等一线城市的甲级写字楼市场，这是由保险资金稳健性的特性决定的。与投资债券收益率偏低（6%以下）和股票（收益率10%以上，但风险较高）相比，五至十年之内，保险资金投资一线城市的甲级写字楼将获得7%-9%的平均收益率，可以产生比较稳定的现金流，适合注重稳健性的保险资金进入。除了甲级写字楼以外，商业地产、养老地产等有稳定收益的项目都将受到保险资金的青睐。

　　间接影响住宅市场价格

　　《D一置业》：资料显示，预计保险资金入市将带来至少1500亿元的新增资金，您认为，这将对房地产市场产生哪些影响？

　　朱凌波：由于保险资金更看重投资安全性和长期的回报，一般而言，对于直接进入项目的投资，回报在6%-8%，与其他投资方式相比，如REITS（房地产信托基金）回报在15%左右，保险资金的资金成本相对较低。因此，保险资金进入楼市对开发商成本增加不会太大，对房价的推高作用不大。

　　杨乐渝：保险资金将主要投入到以商业地产为代表的产业地产，产业地产注重经营，这与住宅地产是两个不同的概念。市场价格是由供需变化决定的，可以说，保险资金进入楼市不会直接推高房价，但也有一些间接的影响。比如，在城市规划前，住宅和商业的比例分配方面。当某区域内住宅和商业的供需不平衡时，一些乙级写字楼项目可能会改成Loft出售，会对住宅市场的供求关系产生影响从而间接影响价格。

　　还需与专业公司合作

　　《D一置业》：与其他投资途径相比，保险资金进入房地产的风险有哪些？还有哪些方面需要完善？

　　朱凌波：保险资金进入楼市后，还需要一个循序渐进的过程。首先，目前保险公司自身在估值水平、行业判断上缺乏一定的经验，还需要与专业机构合作。其次，保险资金的集合性投资渠道有限，REITS开放程度有限。此外，与间接投资相比，保险公司进入直接投资的风险更大，要逐步完善信用风险控制手段和标准，需制度上的完善。我个人认为保险资金将对中国房地产市场的金融创新产生积极作用。

　　杨乐渝：我认为，保险资金进入楼市最大的风险在于缺乏经验，对于项目的评估方面缺乏一定的专业性。我相信，今后保险公司将会与经营经验比较丰富的商业地产顾问公司、开发商进行合作，以弥补自身的经验不足，也便于保险公司自身的投资决策和风险管理。康蓝方刘觅觅/采访整理

　　保险行业业内人士观点

　　要以稳健性为前提

　　对于所投入的3.8万亿元这个数字不是很确切，应该远远高于这个数字。具体细则的出台对于房地产行业来说肯定是一个积极的因素，保险金的注入可以增加房地产行业的流动资金。而且具体细则的出台是一个信号，未来保险金对于不动产行业的投资是一个长远的目标。

    作为保险资金和社保资金是一个性质，一定要以稳健性为前提。保险公司会选择国家认可的金融衍生品的第三方公司来进行投资，而对于保险行业选择不动产的投资方向，会优先考虑投资回报率高的项目进行投资，但目前我们则更注重养老用房的投资，稳健性会更高。行业内未来会有反按揭项目，现在是将房屋抵押给银行，以后会多一个渠道，就是可以把投资的房屋抵押给保险公司，让购房人在老年时可以领取养老金，如果未来养老金没有领完的，受益人可以继续享有以后的资金。当然这是一个长远的问题，需要保险公司、银行、房地产混合经营才可以实现，从而解决未来社会的养老问题。