由于受到住宅销售火爆态势的影响，商业地产近来也有回暖的势头，租售交易趋于活跃。由此引发投资客的诸多问题：究竟商业地产有没有投资利润？该如何看待商住倒挂现象？或许，商业地产抄底的时机即将到来！

    商业地产投资日渐回暖

    早在今年上半年，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会就预测：2009年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产，区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。

    上海商办物业9月份迎来成交高峰，办公楼、商铺9月成交量环比增幅分别超过150%、50%。另据第一太平戴维斯2009年第三季度房产市场报告分析，随着需求回升，全市甲级写字楼空置率下降至15.5%。种种数字表明，时至今年10月，以上预测已成现实。如果以实际案例来分析，那么9月26日位于南汇的五角世贸商城开盘大卖800套，便是市场回暖的最好佐证。

     上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆接受记者采访时表示，商业地产回暖的主要原因是受到住宅火爆的影响。"但是火热程度远不及住宅销售。"原因有二：一是投资门槛相对较高，二是放量不及住宅项目铺得开。"但是由于住宅价格'畸形'疯涨，而商业地产的价格相对仍然处于'洼地'，所以可能导致一部分投资客转入商业地产。"朱连庆分析。

    什么叫"商住倒挂"？通常情况下，商业地产交易价格应该高于同地段的住宅价格，如果反过来（住宅价高于商业地产价），就叫"商住倒挂"。

    "商住倒挂"现象因地制宜

    据悉在上海浦东金桥板块，在售的写字楼联创国际的售价为1.3万元-1.7万元/平方米，而同区域的金桥瑞仕花园网上参考价则为2.8万元/平方米；位于静安区的南证大厦成交价为2.6万元/平方米，附近的中凯城市之光住宅买卖价格约5万元/平方米。从总体均价来看，上海的确存在"商住倒挂"现象。不少业内人士分析，从2006年开始住宅市场的价格涨幅就逐步加快，慢慢地超过周边写字楼、商铺的价格。

    21世纪不动产上海锐丰有关分析人士指出，上海商业用房市场之所以形成倒挂一是因为住宅市场需求依旧非常旺盛，且成交周期短、税费少、价格高企；二是因为办公楼、商铺市场是以长期投资为主，客户看中的是持续经营的能力和回报率，故交投活跃度低于住宅市场；三是目前办公楼和商铺市场供大于求，目前仅上海办公楼（甲级）存量达到535.95万平方米，下半年还有约50万㎡办公楼供应，总量上已经趋于饱和。

    但是朱连庆认为，"商住倒挂"现象不能一概而论。"有些地段内的高端住宅的售价高于周边商业地产，是完全合理的。"另外，随着世博会的临近，虹桥板块的开发，以及20个商务区的规划，可能会带动新一轮的商业地产投资，虽然总量已经饱和，但从业态来看，还是有上涨空间的。

    "入市"需要眼观六路

    仲量联行上海投资部总监韩瑞透露，由于空置率较低及租金具备上涨空间，优质商铺项目向来倍受国内外投资者的热切关注。在商业地产投资方面，学问多多。从投资回报率来看，商业地产虽然投资周期比住宅长，但是回报也较高。正所谓"回报越大，风险也越大"，所以专家提醒"入市需谨慎"。

    还是以五角世贸商城为例，分析该项目大卖的主要原因，除了整体市场的回暖，还有一个重要的原因是"产品好"。抢购到一套商铺的张先生告诉记者："除了9万元首付、约25平方米的独立产权的诱惑，五角世贸商城得到政府扶持，正式成为'上海进口产品展贸中心'与'联合国上海采购物流中心'，也是坚定我投资的信心。有了这两块牌，不怕它不涨！"所以专家提醒投资者，在投资商业地产前，要仔细考量项目的地段、品质，以及具体业态是否与周边需求相符，以免被"套牢"。

    另外，对于"包不包租"的问题，朱连庆认为，通常商铺不应当分散产权，统一规划经营是投资保证的参考之一；而酒店式公寓"不包租"问题也不大。