典型案例:

　　案例一：按合同中高价交易

　　基本案情：买家曹某与卖方陆某于2007年8月10日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：2007年9月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；曹某负责支付政策规定双方应付的税费；房屋成交价为75万元。同日，双方签订协议，约定房屋的实际成交价为106万元，双方同意以75万元向房地产交易中心过户交易。2007年9月12日，陆某称双方就房屋签订的合同及协议违反了国家有关法律、法规规定，要求撤销合同。曹某表示不同意，要求陆某与其办理过户手续，逾期应支付违约金。曹某诉至法院，请求法院判令陆某继续履行合同，办理房屋的产权过户登记手续并支付逾期交房违约金以及逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金。陆某辩称，曹某存在逃避国家税收的行为，双方签订的合同违反国家的有关规定，应为无效。

　　法院认为：一、当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人以合法形式掩盖非法目的合同条款无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋买卖双方关于房价的真实意思表示为106万元，依法有效，双方约定的交易合同价75万元为虚假价格，具有非法目的，不受法律保护，该条款无效；协议及合同的其余条款符合法律规定，依法有效。二、曹某要求陆某继续履行合同，办理房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。鉴于双方在合同中约定了虚假房价，导致陆某此后对此虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此双方均有过错，应各自承担过错责任，曹某要求陆某支付逾期交房违约金及逾期办理房屋产权过户登记违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。判决：陆某继续履行合同，办理房屋产权过户登记手续；驳回曹某其他诉讼请求。

　　案例二：做低房价合同无效

　　基本案情：许某与张某签订了一份定金协议，约定张某向许某转让房产，所有的交易税费均由许某承担，合同价做低至58万元，另支付15万元的装修补偿款；定金协议签订后15日内双方需要签订正式的买卖合同。定金协议签订后至双方就该房产签订买卖合同前，如张某违约，则双倍返还定金；如许某违约，则无权要求返还定金。同日，许某向张某支付定金2万元。但此后，张某未能在约定期限内与许某签订房屋买卖合同。许某以张某违约为由，诉至法院，要求张某双倍返还定金，共计4万元。张某抗辩，其发现定金协议中的约定是故意做低房价，逃避国家税收，不愿再与许某签订房地产买卖合同。

　　法院认为：定金合同约定做低房价，导致国家税费流失，损害了国家利益。判决：定金合同无效，张某应将2万元定金返还给许某。

　　案例三：卖方被判双倍返定金

　　基本案情：严某与钱某签订了《房地产买卖居间合同》，约定严某向钱某购买本市某房地产，房价为348.7万元，实际成交价为542.3万元，差额部分为装修、设备补偿金；同时双方约定在本协议签订后10日内签订买卖合同，如严某未能履行本合同的，则已支付的定金不予返还；如钱某未能履行本合同的，则双倍返还定金。严某在支付定金后，因双方发生争议未能签订买卖合同。严某提起诉讼要求钱某双倍返还定金38万元。钱某的抗辩理由是，本案是做低房价逃避国家税收的行为，该居间合同应无效，不应双倍返还定金。

　　法院认为：双方的合同系真实意思表示，《居间协议》合法有效，该协议明确约定双方应在签署本协议后10天内签订买卖合同或类似合同，如未能履行本条所述事项，则应双倍返还定金。现钱某行为违约，亦未能举证证明是因为不可归责于双方的法定事由造成其未签房屋买卖合同，故对钱某的抗辩理由不予采纳，判决：《居间协议》有效，钱某双倍返还定金。

　　（注：以上案例均由上海市人民检察院第一分院提供）

　　各方声音

　　装修款是否计入房价无规定

　　上海市第一中级法院 审监庭庭长 盛焕炜 

　　在三个案例中，交易双方均属于做低房价签订房屋买卖合同或者居间协议，产生纠纷后原告方均以合同或者居间协议违反国家规定为由上诉，主张的权益是订金或者违约金。但是法官给出的判决有合同有效、合同无效、合同部分有效三种。

　　上海市第一中级法院审监庭庭长盛焕炜认为，不能简单认为这是“同案不同判”，因为法院在判决此类案件时应该考虑各种因素，除了公平原则、利益不偏原则，还要考虑社情民意、社会接受程度以及判决结果对社会行为的引导作用。

　　另外，盛焕炜还认为，目前就二手房价应不应包含装修、设备费用，相关法律条款及法律解释对此没有比较明确的规定，这也给法院判决造成一定困扰。 

　　合同无效判决能维护诚信环境

　　长宁区人民检察院 民检科科长 郭晶 

　　长宁区检察院民检科科长郭晶认为，从实际承办案件来看，此类二手房“做低”房价的行为是买卖双方均有明确意思表示的，目的就是为了逃避部分税收。这跟把装修费单列出来不征收房产税无关。

　　在做低房价逃税的前提条件下，房屋买卖合同是有效还是无效？存在一个悖论，如果认为此合同有效，则是支持买卖双方共同违背他们国家税收的诚信；如果认为此合同无效，则支持了不履行合同的一方对另一方的不诚信。所以郭晶认为，针对此类案件，法院应该有个大的指导方向，不能单纯就个案判个案。

　　郭晶进一步分析说，基于我国法律的统一精神，公民有义务如实申报缴税，如果这个做不到，落实到具体案例中也就是买卖房屋的双方做低房价签协议或者合同，就应该判定该协议或者合同无效。这样在短期内可能会造成为数不少的交易毁约现象，但是“吃亏”的一方只有吃了亏有了沉痛的教训才真正能有所警醒，在今后的交易中不再走这种老路。这种合同无效判决对于其他的交易方也起到警示作用，从长远来看更能维护交易诚信的环境。 

　　补充规定加强对中介处罚

　　上海市住房保障和房屋管理局 法规处 李国华 
　　上海市住房保障和房屋管理局法规处李国华表示，上海地产中介目前唯一的一个管理办法就是《上海市经纪人条例》，但是在这份条例中，却没有明文规定对中介协助客户做低房价的处罚规定，这导致了地产中介为了促成交易常常主动提出进行类似操作。李国华称，有必要对目前的《上海市经纪人条例》进行修改，加入有关合同中修改房价、将房价做低等事项的具体处罚条例。

　　上海市地税局政策法规处水启裕表示，对税务部门来说，真正的难点在于如何认定价格是否做低。一旦认定做低房价的行为，则按照《税收征管法》，对于偷税漏税等行为都有明确的处罚规定。但是这一处罚必须是在交易完成之后才能认定是否具有逃税漏税的行为，如果住房买卖合同仅仅出于居间合同或者是定金合同的阶段，税务部门一般没有执法的权限。