“1个月之后，开发商准备开盘，再去看看二手房价格，已经涨到11000元了，一般都会想，12000的定价是不是低了，这时候，只要有购房意向的人多，开发商就会再把价格提到12500元。”王城说，很大程度上，上海楼市4月以前的回暖，是因为刚性需求从2008年开始观望，到2009年集中释放，而4月以后的大反弹，“其实是投资客和开发商互相抬起来的”。

    面粉再次贵过面包

    无论是新盘还是二手房，最终都需要刚性需求来消化。“从3、4月份起，业内就非常担心，过快上涨会透支消费能力，让大批刚性需求因为来不及购房就被挤出市场。”张永河说。

    根据美联物业提供的数据，2009年6月，上海的二手房成交宗数，环比5月上升了36.6%。但这时候，“大户型房源的放盘和成交明显增加，低总价房源供应减少，二手房交易热点转向中高档房，投资需求接棒刚性需求已经非常明显。”丁伟说，当时，业内担忧已经很普遍，“市场过热，一手房价格高涨，挤出一部分自住需求转入二手房市场，但如果二手房价格继续上涨，则会最终把自住需求挤到观望席上，重蹈2007年下半年的覆辙。”

    2009年7月，泡沫完全暴露了。

    根据公开资料统计，7月6~12日，上海房地产商品房成交量6954套，环比上一周跌幅15%，共计成交面积67.2万平方米；其中全市商品住宅成交(剔除动迁房及配套商品房)共计3446套，环比前一周下挫12%。之后一周，商品住宅成交面积41.17万平方米，环比前周下跌了15%，成交均价为15404元/平方米，环比前周下跌了10%，自回暖以来首次呈现量价齐跌的局面。

    其中，自2009年以来成交量一直居上海各区前列的浦东新区，成交量环比前一周下跌21%，成交均价下跌9%。“下半年如果价升量跌，那刚性需求就算彻底到头了。”丁伟说。

    业界一直担忧的政策调控，也终于在房价最疯狂的时候到来。

    6月22日，中国银监会发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策，要求加强对房地产行业形势的研判，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，进一步完善按揭贷款风险管控制度。

    7月17日，上海市政府召开“促进房地产健康发展工作会议”，提出“严查捂盘惜售”。

    但上海楼市的走势，却依然扑朔迷离，因为就在政策出台几天后，上海的新一任“地王”，却以令人咋舌的价格出现了。

    7月24日，上海赵巷镇特色居住区10号地块竞拍，被金地集团以30.48亿成交价拿下，溢价222%。

    这幅地块的挂牌起始价只有9.4603亿元，相当于楼板价4501元/平方米。正式拍卖前，首轮报价就达到21.023亿元，超过2009年上海土地市场总价最高的住宅用地，溢价122%。但之后的申请企业总数仍然达到11家。

    “前段时间，中山北二路的一个地块拆迁完成，平摊下来每平方米的拆迁成本就是3.5万元，楼板价则是每平方2万元，按这个成本计算，这个地块的房子建好后，起码要卖到每平方米7万元。而这个地块说起来是在卢湾区，其实已经相当偏僻了。”张永河告诉本刊记者，土地成本的再次攀升，其实已经成了上海房价调整的最大障碍。

    类金融生存模式

    投资客却不会像2008年那样撤离上海楼市，因为，他们已经与开发商一起发明了一种新的“类金融”生存模式。

    “2008年，温州的地下钱庄借钱给开发商，开发商以将楼盘打7折卖给钱庄的方式作抵押，开发商还钱以后，钱庄以退房的形式拿回现金。”曾经是温州一个家族炒房团主事，现在是一个私募资金幕后老板的曹华告诉《瞭望东方周刊》，如今来自温州的炒房资金规模比往年更庞大，“很多生产企业，干脆停产，现金都抽出来炒房，因为企业一直在亏钱，买房子起码能保值。”

    但随着房价一路上升，旧的模式不管用了。

    “以前，房子是烫手山芋，都迫不及待扔掉，私募资金的要求会很苛刻，但房价一回升，马上又成了宝，开发商的底气又足了。”曹华说，现在私募资金和开发商的主流合作模式有两种，一种是“传统模式”，资金以8折左右的价格买下房源，然后自行抛出，相当于“批发，囤积，再零售”，唯一不同的是，折扣比2008年少了一成。