近期，有位朋友也想购房，他属于刚需购房者。他开始错以为限购就是“限制买房子”，所以也有了“一剑封喉，一夜入冬”的认同。但了解有关政策后，他才发现限购政策的真正指向，“国家限制的是已拥有两套住房后再想购房的投资、投机型需求，现在将楼市低迷的责任归咎于限购政策，实在有点说不过去。”

　　这位朋友的判断不见得一定正确，但市民手头拥有两套以上房子的人还真不少。完全说他们是投机、投资也许有点过分，但起码是在为子孙辈进行超前消费。这种混合着投资、投机、超前置业的房地产市场，在“赚钱效应”、“保值心理”的双重夹击下，不打破正常的供求平衡才叫怪呢！

　　在投机、投资需求的大潮退去后，裸泳的“刚需”并不像前两年想像的那么多了。房价该怎么合理回归也就不言自明了。

　　还有一些开发商对“合理回归”不屑一顾，坚称客户普遍抱有“买涨不买跌”的心理。事实果真如此？

　　维科上院理性开盘，634套房子现在卖得仅剩六七十套；青林湾开盘已去化三分之一；万科城以高性价比获得市场认同，首批推出房源498套即去化350多套；“青苹果”开盘不到一个月，440多套已经认购成功……“裸泳”的“刚需”终于找到了自己的方向。

　　房产调控明年趋于明朗
　　后期应有对冲反弹的政策出台

　　11月26日，荣安地产将名震地产江湖的任志强请到宁波来“指点江山”。

　　这位刚在一次论坛上被住建部官员当面痛斥“就是敢说，但基本都是乱说，吃了肉还骂娘”的地产大佬，退休后依然本性难改，到宁波后即发话：“房产调控最抗不住的是政府，不是开发商，政府的土地收入大概要占地方财政的50%。”类似的话，他在不同的场合曾有多次表达，成为一些房产商敢当“房坚挺”的重要支柱。

　　“任志强的言论，看似为房产商维权，实则败坏的是房产界整体形象，帮的很多都是倒忙。”一位宁波地产界资深老总如是评价。他说，一些房产商其实也理解中央的调控政策，他们之所以选择做“房坚挺”，部分源于怕重蹈当年覆辙。

　　2008年，一家房产公司在全市扛起降价大旗，但房价在半年后报复性反弹了。这家公司扛起的降价大旗自然也轰然倒下。有鉴于此，很多房产商在国家重启调控开关时，抱着“历史总会惊人相似”的心态，意图死扛。

　　当然，不是所有开发商都会这么考虑。拥有地铁一号线辐射优势的“罗曼风情”开盘日，正是房产调控风声日紧时。这家开发商对地产利润要求并不高，所以售价也定得低。当销售过半时，反而追加了一条优惠政策——业主再付2万元，即可获得车位一个。没花多长时间，760多套房子去化75%。

　　在宁波地产界堪称营销高手的迪赛房产总经理沙勇，这次也在楼市冬天放了把火。他将与人合力打造的“青苹果”剥去精装后，以每套起价28万元，每平方米起价7000元的价格一下推向了市场。沙勇表示，现在市道下，开发商根本不可能硬挺房价，“现金为王，落袋为安”是上策。但他也表示，“青苹果”之所以能低价入市，源于拿地较早。“2009年以后拿地的开发商，现在如果降价入市抢客户，要么以成本价裸奔，要么就亏本甩卖。”

　　沙勇说得也许有点夸张，但也确实向购房者传递了一个信息：土地及开发成本的提高，客观上限制了房价的下跌空间。因此，确属“刚需”或“改善”型的消费者，没必要死等房价跌到谷底。有位业内人士打了个比方，他笑称：“大家都知道汽车年年出新款，年年在降价，如果年年等，那就一辈子都无须买车了。”

　　现在，业内外比较一致的意见是，房地产调控政策2012年下半年一般会趋于明朗。但这种明朗绝对不是2008年调控失灵后报复性反弹的重演，而是国家在建立了能够对冲报复性反弹的长效机制后，适度放松调控政策的软着落。

　　黎明前的黑暗不会很短。

　　当东方发白，跃出海平面的太阳也不可能一跃冲天……