今年，国内楼价一路上涨，但租金却变化不大。很多专业咨询公司提醒，一线城市房价“已超过国际警戒线”。调查发现，如今，宁波房屋租售比也出现这种“超标”现象。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当10年至20年）内能收回房款，买房就是合算的。作为衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，宁波楼市租售比今年上半年已经出现了很大的背离，突破1∶300甚至更多。这一态势在目前这一阶段表现更为明显。房屋租售比超过国际警戒线是否意味着楼市风险骤增？房价会在未来继续上扬吗？

　　房价飙升，租售比不合理

　　从今年3月份起，宁波内各区的房价持续狂飙。笔者了解到，鄞州区房价已经全线突破1万元，好地段或是学区房更是达到1.5万元以上；东部板块今年更是赶超鄞州区，部分楼盘单价已经接近两万元，就连洪塘板块房价也跟进到了8000元-9000元，多数楼盘都在这几个月里不断上调价格。与此同时，二手房租房价格却没有出现相应的同步增长。中介机构表示，以东湖花园为例，目前均价在1.1万元到1.4万元之间，每平方米较去年同期涨了几千元，但租金却没多大涨幅。132平方米的一套二手房，毛坯房月租金也就2000元，精装修或是楼层、户型特别好的话，能达到3000多元，这样的租金价格在鄞州区也算是比较高了。市中心的房租价格相对好一些，因为多数房源虽然房龄较老，但套型比较小，容易出租。以一套60平方米户型为例，房租价格一般为1400元，精装修朝向好并且家电齐备的能达到1600元，即便如此，这些老龄房的租金价格这几年都只能算是略有增加。

　　我们从宁波某大型中介机构的数据中可以看到，目前，宁波大多数的房源租售比都已经拉大到让人惊异的地步。以鄞州中心区一套170万元、132平方米的商品房为例，精装修并且配备全套家电后，市场平均月租金在3000元-3500元之间，租售比超过1：480。

　　进入9月，本来打算买房的小陈感到越来越茫然。一个月前，小陈看过一篇报道，某知名咨询公司公布的一组数据显示，今年上半年宁波二手房租售比首次突破了1∶300，不少区域超过了1∶400，部分区域甚至达到了1∶500，大大越过了国际通行的合理标准。当时，他看中一套江北北区的两居室，单价接近10000元/平方米，总价近90万元。

　　从投资回报的角度看，小陈计算了一下这套房子的租售比，他发现，房子的所在地位于江北北区的一角，交通条件还不算便捷，目前还没有大型的配套设施；可供参考的是，广厦怡庭88平方米两居室，租金在1500元—2000元之间。这么一算，租售比远超1：440，小陈觉得这套房子投资价值已经不大。这个项目从去年的6000元、7000元一路涨到了9000多元，涨幅超过30%。

　　宁波各大中介机构均表示，这几年，宁波的租金水平一直不高，可以说，大多数房源的租金价格起伏不大，甚至部分社区的租金价格还有回落的势头。与之形成对比的是，宁波新建和二手商品房价格连续上涨，在7月冲上历史高位，价格同比涨幅在全国排名第一。某中介机构部门经理表示，目前市场的租售比表明，买一套房产和租赁一套房产50年的价格几乎一样，因此，以租金的角度来看待这个市场的话，已经到了非常不理性的程度。

　　租金下滑 缘于缺乏支撑因素

　　在某金融机构工作的小王也在找房，打算租南站一带的精装三居房源。他咨询了数家中介，但发现很多小区中两、三居的房子被分隔成很多小间，或者二房东多次转租。经过多次找房发现，越大的房子租金相对越便宜。“以租养贷目前不现实。”某业内人士分析这种群租现象说，租金下跌，尤其是高端物业租赁市场尚未恢复，迫使那些月供负担重的房主将房子分隔出租，以图多收点租金。不久前一篇报道中说，联丰某140平方米的房子被分隔成20间来出租，原因就是中大套房的租金一直没升甚至在下滑。租售比背离的背后，说明实体经济并未完全复苏，“外贸物流制造业等行业的中高级管理人员租房的需求，现在并没有恢复。”这位业内人士说。在某中介的出租信息上显示，以前以中高收入者为主要寻租者的大型社区，现在的租金情况一直在下降，颇有曲高和寡的意味。

　　与住宅租金相比，商业和工业地产租金与实体经济密切相关，统计数据显示，住宅市场及商用市场的价格及租金也分化明显。宁波上半年写字楼平均租金没有上升反而下滑，写字楼价格同住宅价格倒挂，情况不容乐观。

　　谨慎看待租售比普超警戒线

　　目前多数人都明白要想靠租金寻求回报率是不实际的。入市者主要是为了抵御通货膨胀，或者短期炒作获取利润。租售比这一国际通行的数据，在宁波等大城市很少被购房人考虑和参考。

　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。从另外一个角度来看，“租售比”的高低也表明该项目投资回报率的优良程度。从实际情况看，宁波的租售比已经远远超过这条国际警戒线。对此，业内专家认为，即便考虑到经济发展速度较高，人民币升值预期强烈、城市化发展迅速、居民改善需求很大等因素，租售比远远超过1：250也应该值得警惕。