进入9月中下旬，宁波楼市仍然继续着价涨量跌的态势，但部分产品却非常热销。根据21世纪不动产统计，受房价上涨的影响，二手房成交格局改变，高总价的住宅成为市场的主流，九月的第二周70万-100万的住宅占到住宅总成交量的20%，大于100万的住宅已经占到了43.2%；低总价的30万－50万的物业占总成交量不足13%，其中总价30万以下的房源近期只有零星成交。这种现状也在全国性的大环境中得到印证，一份统计数据显示，2009年1月～6月全国楼市的大幅回暖中，140平方米以上的高档住宅，销售增长77.2%；而90平方米～140平方米的普通户型住宅，反而下降了10.7%，也就是说，目前大户型高档住宅代替普通商品房，成为楼市的支柱产品。

　　价涨量跌背后豪宅热销

　　据中国指数研究院数据信息中心的监测显示，在上个月监测的３０个城市中，有８个城市住宅成交面积环比上升，不到城市数量三分之一，３０个城市总成交面积环比下跌约１１．１８％。从市场需求来看，上月成交面积最大的仍为上海，达到２４０万平方米，其次是重庆和北京，但成交面积均低于２００万平方米，成交面积超过１００万平方米的城市有８个。从成交价格来看，各城市住宅成交均价仍以上涨为主，特别是在重点监测的１０个城市中，能监测到价格的７个城市除天津、重庆外，其他城市住宅成交价格均出现不同幅度的上涨。

　　宁波也是如此，属于价涨量跌特征明显的城市之一。但仔细观察后不难发现，在总成交量下滑的背后，是豪宅产品的走俏。进入9月，人们明显感觉到豪宅产品增多了，不仅有地段优势明显的高层江景房，还有依山傍水的各类别墅。这类产品的交易量和总体下滑线相反，呈现持续上扬的态势。在宁波住宅与房地产网的排行榜上我们可以发现，像BOBO城二期、汇豪天下这些江景豪宅的销售率一直排在前列。同时，别墅市场也极为闹猛。上个月，盛世天城别墅刚刚创造了一周内销售过半的纪录，本月百隆诺丁山郡就又演绎了两日销售额三千万的传奇。

　　据了解，今年前8个月，全国典型城市高端住宅成交量均有不同程度的上涨。宁波的各大别墅楼盘不仅成交放量，价格也有水涨船高的态势，目前，在售别墅报价两三万元已经是稀松平常的事情，别墅产品单套价格动辄五六百万甚至超过千万元仍然受到买家追捧，根本不愁卖。

　　据华润相关销售负责人透露，作为高端纯别墅项目，公司已经推出了多批产品，销售情况一直很好。该人士分析，高端地产项目由于地理位置、景观资源的稀缺性而具有一定的投资价值。在经济危机时可以起到资产保值的作用，在楼市价格上涨的关头更可以达到资产增值的目的，因此销售情况一直不错。实际上，把视野扩展到全国范围内的市场背景下，也是如此。在通胀预期日甚的当下，无论是企业内的高级金领还是各色企业主，都已经把目光盯在那些保值性较强的资产市场，例如高档豪宅。

　　刚性需求被迫转向办公楼市场

　　房价持续上扬，高端豪宅市场让普通客群难以企及，那么刚性需求怎么办？如何满足这部分人群的居住需求？

　　从宁波目前的供应现状来看，适合刚性需求尤其是年轻人的住房越来越少，这部分人经济实力有限，但又有着强烈的购房欲望，只能寻找低总价的小户型产品。

　　有意思的是，宁波目前具有住宅性质的小户型产品非常稀少，但由办公楼改造的SOHO公寓却大量存在。相关数据统计，今年，宁波办公性质的小户型公寓超过6000套，放量惊人。这部分商业性质的公寓在价格方面能与刚性需求契合，因此，也吸引着不少人入市。大部分开发商心里都明白，这些公寓由于先天不足，缺少住宅性质公寓的种种特征，因此价格相对优惠很多。比如海曙区某SOHO公寓就打出首付5万元起的广告标语，这对于年轻人无疑是极大的诱惑。

　　但这部分公寓只能作为过渡产品，比如商业性质标准的水电费、物业费及按揭利率、首付比例都要高于住宅性质的公寓。最为关键的一点是，这样的房子虽然看起来很像住宅，但它却不能落户，对于年轻人尤其是外地户籍的大学毕业生来讲，是无奈的选择。商业性质公寓不仅限制了自身户口的落实，未来孩子的报户、入园、入学都会是一系列问题。

　　夹心层购房进退两难

　　也许有人会说，刚性需求尤其是那些低收入家庭申请保障房，居住问题就迎刃而解了。其实不然，这种说法忽略了另一种人，夹心层群体。他们是这样一群人，处在事业的上升拼搏阶段，结婚生子等人生大事也开始提上日程。他们不具备购买经适房的条件，而一旦购买高价商品房又会严重拉低现有的生活品质，成为“市场”与“保障”的“夹心层”。

　　收入不算低的“夹心层”购房困难，究竟是房价过高的问题还是购房目标过高呢？专业人士认为，两方面原因都存在，但更多的是房价飙升的问题。目前市场供应结构与需求仍然存在偏差。既然需求呈梯级状，供应也应当有多个层面。

　　供应结构不均衡导致多重问题

　　无论是房地产业内人士还是购买豪宅的高收入群体，都认可一种说法，那就是买房能够保值增值，只要在资金流允许的情况下，房子多多益善，更有人打出收藏房子的旗号，拥有的不动产从江景豪宅到山体别墅一应俱全。开发商也非常愿意迎合这样的消费口味，很多别墅项目都建造得极尽奢华，因为他们知道这些人才是真正有实力的买家。

　　但从另一个角度来看，很多别墅尤其是郊区别墅几乎长期没有人住。同时房价的高昂让不少普通人望房兴叹。

　　有专家表示，解决这一问题，就是开征不动产税，最终调整供应结构和购买结构。但从目前的情况来看，实际可操作性还存在很多值得商榷的地方。