十年价格翻5倍

　　陆续看了一个月，蒋先生并没有立刻下手买。“价格其实还好，15000元-20000元/平方米，和市区的住宅价格相差不大。只是写字楼的面积都很大，而且是可以自己随意组合面积的。这和住宅、商铺都不一样。商铺价格贵，可是面积分割得都很小，几十平方米就可以了。但写字楼他们说好像买低于200平方米的，意义就不大。”蒋先生说，他还准备再多研究一下再入手。

　　蒋先生不知道的是，10年以来，写字楼的价格与住宅的价格整体相差并不大，整体而言都是呈波浪形增长。2004年，珠海住宅价格大多在3000-4000元/平方米之间时，写字楼的均价为3370元/平方米，2008年，写字楼价格达到7231元/平方米，2010年更是突破万元，达到10600元/平方米。2011年，写字楼的销售均价为10636元/平方米。2012年则没有公布销售金额，无法计算销售均价，但2013年最新开售的几个写字楼价格不难判断，今年写字楼价格在15000元-22000元/平方米之间。

　　“或许早几年买房盼的是涨价，但是现在国家政策越来越严，房价上涨的收益也会随着投资成本的加大而大打折扣，最好的还是长期收益，如租金。”蒋先生担心的是，写字楼的价格虽然上涨，但要迅速脱手并不容易，不如靠长期收租更为稳定。

　　从珠海各个中介公司放出来的写字楼出租的信息来看，目前珠海写字楼的租金价位在40-100元/平方米/月，这个价格与2010年相比，几乎没有非常大的变化。但与2006年相比，有了明显的增长。如光大写字楼在2006年记者调查时，租金大约为40元/平方米/月，今年通过中介公司了解到的信息为60元/平方米/月。7年间，上涨了20元/平方米/月，上涨幅度为五成，与售价增幅相比并不快，年增幅仅为7%。

　　写字楼空置面积逐年递减

　　蒋先生想研究的是另外一个词：空置率。2007年，他曾探访过吉大一家老的写字楼，朋友的公司设在里面，一栋12层的写字楼分为A、B两座，周边是一排住宅，写字楼的环境很差，灯光非常暗，楼道门口放置了一台桌子，一个保安无所事事地坐在那里，两台电梯破旧，上去时朋友所在的楼层就两家公司在，至少有3间都是关门的。朋友当时说这里的租金便宜，20多元/平方米，但依然没有租满。

　　原北京师范大学珠海分校不动产学院博士、现任中国科学院研究员黄兴文曾在2006-2007年间就对此做过调查，结论是：珠海写字楼总体的空置率在30%-40%之间。当时珠海最好的写字楼都集中于吉大地区，吉大的光大写字楼的消化率最高也不过八成。

　　“近几年来，写字楼的空置情况出现了明显好转。”钰海环球金融中心的销售经理唐晓霞说，随着珠海市港珠澳大桥、横琴大开发的发展，越来越多企业将总部设置在珠海，珠海的写字楼需求有所放大，加上此前数年珠海写字楼的供应量一直过小，市场上消化了较多的写字楼，写字楼空置面积已呈现连续下滑的趋势。

　　在2011年之前，珠海市建设信息网在每个月公布的房地产开发简报中会提及写字楼的空置面积。但2011年之后，珠海市的房地产相关数据均由珠海市统计局发布，而之后发布的数据中则再无提及这一词。“事实上，还是有提及的，只是将空置面积置换成了待售面积，其意义都是一样的，均指没有消化完的面积。”合富辉煌市场研究部经理曾勉解释。

　　从2004年-2010年公布的数据显示，写字楼的空置面积除了2009年稍有反弹之外，几乎呈现逐渐递减的趋势，从最初的10 .41万平方米下降到2010年的3.22万平方米。而去年年底的数据显示，珠海的待售面积(空置面积)已降至0 .99万平方米。

　　但这依然不是蒋先生所想了解的写字楼出租的空置率。在他看来，空置面积只是未销售的面积，并不代表出租率。“但总观珠海写字楼项目的销售状况，多达64%的用户都是以自用为主。”曾勉解释。

　　百脑会地产机构曾经做过一个新香洲写字楼出租的空置率的调查，调查范围包括首府一号、第3构建、日荣大厦、国际科技大厦、恒和中心等项目，结果显示空置率在10%-30%之间。

　　“写字楼都存在着一定的空置率，很难说完全不存在空置情况。”业内人士认为只要空置率在减少，就说明写字楼的需求在加大。

　　但合富辉煌市场研究部经理曾勉认为：2012年写字楼的供应面积12.56万平方米，同比增长了4541.6%，然而销售面积仅为1.01万平方米，同比下滑39.2%，这表明现在写字楼市场严重供过于求。“公司购买还好，若是普通投资客购买，其实还需要谨慎考虑。”业内人士建议。