2013年新年第一周，笔者随朋友去看了位于杭州主城区某处的一个老厂房。朋友的2013新计划是把这处工厂车间改造成办公区域，成为一处外表时尚、租金廉价的写字楼。

    朋友的这个操作模式并不新鲜。全国很多城市里都有这种由旧厂房改造而来的小型办公区域，租客多为小型创业者，且以文化创意类居多，他们有几个共同的特点，比如员工人数不多，创业资金也不多，但他们都需要一个既能注册公司、交通方便、办公环境又相对较好的地方。这种市场需求让位于城市中黄金地段的一些旧厂房有了新商机。由于旧厂房改造的客观限制条件很多，一般不让拆建，前期投入需要庞大资金，因此一般国企都会长期租给开发商或投资公司运营和包装。

    以重新启用老旧建筑为基础，重新发现老旧建筑商业价值，对于开发商而言，改造旧厂房的商业价值最大是“轻资产”。相对建起一幢写字楼再进行出租的操作模式，长期租赁旧厂房并进行改造的成本显然要低很多，一般一个规模普通的项目，投入资金量约在1000万元左右。以低廉的价格进行分割出租后，成本回收期并不长（一至两年可收回成本），而年回报率却能达到6%－8%。

    旧厂房改造将带动周边商业结构的改变。试想，一处聚集了上千人办公的区域诞生的新商业项目，比如快餐店、中小型超市等等，这也为以商业街和大型购物中心为主流的商业地产添加新元素。这让人想到北京798艺术区的成功，798位于北京市区东北郊机场路附近的大山子地区，是上世纪50年代初由德国设计师设计的老厂房。经过几年的发展之后，浓厚的商业氛围让这里成为了一个寸土寸金的文化创意商业区。

    凭借老旧建筑带来的时空穿越，文化味道更浓的旧厂房“换装”模式，在成为城市新风景的同时，也成为商业地产领域的新焦点。