“铺价天花板”和“地板回报率”

　　“一铺养三代”的观念深入人心。在绝大多数投资人眼里，商铺是让自己的投资资金保值甚至增值的不二之选。尤其是在近年来，住宅投资市场受政策限购之下，热钱迅速流入商业地产投资市场，商铺更是成为其中的热点。

　　追捧的人多了，商铺的价格也就越来越高。正所谓“买涨不买跌”，在多种关联因素共同作用下，商铺价格一路狂飙，扶摇直上。

　　曾几何时，地处春熙路的三益公项目商铺售价10万元/平方米起引得上千人哄抢，开盘数小时内便告售罄。享有城东春熙路美誉的建设路商圈龙湖三千城商铺更是被炒到了10万元/平方米的高价，随之而来的，是整个市场平均价格的走高。如今在成都各商圈内，商铺动辄5—6万元/平方米已经不稀奇，市中心核心商圈的商铺甚至达到了16万元/平方米、20万元/平方米的天价，“铺价天花板”屡次被突破。郊区商铺单价突破2万元也成了常事，开发企业赚得盆满钵满，但这却为投资人和后期的承租者收益埋下了隐患。

　　商铺价格的提升带来了投资人收益预期的提升，直接就体现在商铺的租金之上。以建设路为例，目前建设路社区商业的租金水平在150元—200元/平方米之间，而这样的高租金对于大多数商家而言难以承受。商家面对高租金的望而却步让投资人的收益大打折扣，龙湖三千城社区底商更是体现得淋漓尽致，数十间商铺贴出转让或转租告示，不少商铺甚至出现空置现象。高租金带来的巨大隐患正在蔓延。与高铺价形成鲜明对比的是，商铺的行业平均投资回报率，已经降到了3%左右甚至更低，“铺价天花板”和“地板回报率”，成为商业地产市场高危的另一种表情。

　　“巨量危机”近在咫尺

　　150个！这是锐理数据成都公司对2011年成都在建城市综合体的统计数据，无论数量还是总体量，成都再次成为全国综合体之最。

　　从2011年至今，成都综合体的发展可谓遍地开花，城市核心区域也好，近郊新兴区域也好，乃至郊县都新增了太多的城市综合体项目。而在不少业内人士看来，这样的发展速度远远超过了一个区域乃至整个城市对于城市综合体的需求。

　　据CRC（成都商业地产投资顾问）联盟监测，目前成都已经开工建设的城市综合体数量已经超过100个，相比去年同期统计数据显示的88个新增加了近20个，在未来五年内还将有近1000万平方米的体量入市。

　　不少CRC联盟专家认为，一个普通的城市综合体需要30万人的消费需求才能完全支撑，而现在的发展趋势是体量不断在扩大，动辄超过百万平方米的城市综合体比比皆是，这对于成都这座城市而言，显然有些供过于求。成都的综合体建设状况，是否如“盲人骑瞎马，半夜临深池”？

　　有业内人士断言，未来数年成都商业地产市场，尤其是城市综合体将迎来一次洗牌的过程，在这次大浪淘沙般的过度阶段，不少软硬实力稍逊且缺乏亮点和自身特色的项目将淘汰出局，而这样的局面相信是所有投资者以及开发企业不愿意看到的。

　　2012年6月7日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》正式实施，该政策对新审批的城市综合体项目在选址、体量和规划等方面提出了新的要求。这一政策，被业界视为成都相关主管部门对综合体疯狂扩张的现状踩下刹车。