据《佛山日报》报道称，近日，一则佛山逾百投资者台山淘铺“被骗”的消息引发业界极大关注。一年前，佛山逾百名投资者冲着“10年返租100%”的高回报，买下台山地王广场一些商铺，现在因商铺经营不善严重亏损未能兑现返租，投资者面临投资收不回来的困境。在这起投资案例中，千余名投资者面临“被违约”的困境，涉及资金数亿元。业内人士分析，“售后返租”是事件的导火索。

    今年1月份起，该广场商业管理有限公司因经营原因未能兑付承诺给业主的返还租金，仅支付50%的合同租金，而到7月管理方租金给付全部停止。由此，引发该项目遍布珠三角的1700多名投资者的不满。

　　报道还称，在佛山本地也曾有两家商场采取“售后返租”的形式售卖，到最后收铺时承诺给投资者的租金回报也没有兑现。

　　而对于开发商而言，打上“售后返租”旗号的好处在于，一旦商铺在经营权被分割出来之后，投资人的门槛纷纷降低，因此，其可投资资金总额度也就会增大。这对于整个运作过程都是资金密集型的商业地产而言，无异于暖暖春光。

　　然而，这一模式风险暗藏很多。比如，在建工程无法按期竣工时，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施。

　　据《新法制报》报道，江西萍乡市绿海星城楼盘在销售房屋时，引进酒店经营企业与业主同时签订“售后返租”协议，让业主们“十年收回成本，一铺养三代”。

　　然而，200余名业主的“发财梦”并不顺利。先是楼盘中途停工导致延期交房，现在业主们担心留下“烂尾楼”。在开发商垫付一年租金后，业主们继续在家“坐享租金”难以实现，以至于“用吃饭的钱还购房按揭款给银行”。

　　据了解，当地房管部门曾介入，但罚款后并未能制止违法行为。绿海星城楼盘产权式酒店目前368套中已销售了285套房屋，另外，部分房产因吃官司被法院冻结。

　　有专家表示，“售后返租”存在较大风险，首先在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，难以支付承诺的租金，投资者也就会身受其累。其次售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃。再者，还存在开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，存在其他项目投资失败资金链断裂的风险。

　　因此，对于开发商而言，若要从根本上减少对于这类模式的选择，则要从开始就对商业地产的定位及资金安排情况有个最基本的认识。他们应该认识到，商业地产的培育并非一日之功，需要发挥团队人才之力，同时商业地产的融资模式也有待创新。虽然由于国内金融市场环境原因，相关融资工具太少，可在规模与效应之间，从事商业地产的开发企业应该有自己的选择，他们应该结合自身情况仔细考量：步子是应该迈得更大，还是应该迈得更稳。

　　亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫曾向媒体进一步指出，“返租”严格意义上是违规的。根据住建部的规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　问题三：逾越红线敛财伤民

　　虽然早有明令禁止，但一旦遭遇楼市投资资金不知所措时，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”销售的“产权式商铺”必然如阴影一般屡屡再现。

　　资料显示，先后由位于安徽合肥的“新城国际”写字楼、山东滕州“亿丰金地”商铺、山东即墨“利群财富广场”商业综合体、四川成都“银泰百货”（山寨版）商铺，均对外以不等年限的返租、不等级别的回报，以“售后返租”形式大肆进行敛财。

　　不仅如此，单指江苏南京市城内现存“售后返租”的商业地产项目不下数家。本报经浏览《365家居地产网》时发现，通过该网搜集整理并公开对南京“售后返租”商业地产的盘点显示，相继有位于该市雨花台区板桥新城的“花生唐”、江宁区胜太路中部的“汇金新天地”、川江路与漓江路交汇处的“郑和国际广场”、北临建宁路，南临护城河的“金盛财智广场”和燕路迈皋桥核心片区的“苏宁名都汇”、江宁开发区内的“诚基国际花园”、玄武区重点商业项目“森林摩尔商业街区”等诸多商业地产均采取了不同程度“售后返租”式的营销模式。

　　通过比对后会发现，这些商业地产项目的共同特性定位是，离谱的高房价，不寻常的高回报。以“郑和国际广场”和“金盛财智广场”为例，前者售价高达6万/平方米，而后者的返租回报率高达12%/年。

　　对此，有专家担忧表示，这些项目由于缺乏有效的评估及难以判定当地的消费水准，为实现短期回笼资金目的，提前许诺并开出“高额返租”的空头支票，最终的结果或许就是很多项目因为开发商经营不善或卖完铺后“跑路”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令投资者们几十万甚至上百万元的投资打了水漂。

　　据《大庆晚报》报道，去年，在黑龙江大庆市的商业地产市场营销中也出现了“售后返租”营销模式，开发商纷纷打出高投资收益率的旗号。其中，由宝利丰房地产公司开发的博奥时代购物中心所打出的“返租3年，每年返租10%，预计3年后，年回报率达到20%。”吸引了当地不少市民参与投资购买。但从10月初至现在，返租款一直未收到。近日，数十名博奥时代的业主，聚集在售楼处，向开发商讨要说法，并对这种“售后返租”的销售方式提出了质疑。

　　另据长期接触“售后返租”的地产界人士透露，与10年前相比，现在不少商业项目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非产权商铺，与其说是在“炒铺”,还不如称其为“非法融资”的类金融产品更合适。

　　事实上，法律层面也早已对“售后返租”（集资）行为给出明晰的界定。从2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。

　　王少山分析认为，一个无法回避的事实是，商业地产项目因其能够消耗大量资金，有圈钱、圈地的可能性，已经成为一个新的投资炒作热点，且越是超级大盘越受政府部门青睐，这也已经成为各地政府用来消化投资和引进、改善地方投资环境的主要举措。但是，近几年商业地产发展特别快，因为上的项目比较多，也缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目面积很大，却陷入后期招商困难、同质化严重的困境。处于进退两难境地的开发商为寻找出路难免会冒险搏一次。

　　值得一提的是，各地对于“售后返租”已开始加大了整治力度。据《长江日报》报道称，当下楼市下行阶段，为了防止有些开发商“出歪招”，给购房者造成损失，近日湖北武汉市房管部门正在展开房地产行业非法集资风险排查行动。据了解，排查重点之一就是严厉打击承诺售后高额返租的违法行为。