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写字楼要如何寻找出路 谨防“高血压”

  • 杭州写字楼网
  • 2012/7/14 10:52:59
导读:   近两年,成都商业地产呈现出蓬勃发展的态势,然而,集中开发却导致了商业地产压力膨胀。    有数据显示,截至今年5月份成都写字楼库存高达400多万平方米,而且由于短期集中放量,写字楼市场已出现租金下滑、空置率上升

    近两年,成都商业地产呈现出蓬勃发展的态势,然而,集中开发却导致了商业地产压力膨胀。

    有数据显示,截至今年5月份成都写字楼库存高达400多万平方米,而且由于短期集中放量,写字楼市场已出现租金下滑、空置率上升的现象,以至于有研究人士称成都写字楼或将由此爆发危机。

    这样的担心是否多余?面对高体量、同质化的竞争压力,下半年成都写字楼当如何寻找出路,避免出现“高血压”?本报记者日前就此采访了三位业内人士,他们的观点或许能为大家看清当前的成都写字楼现状提供一些参考。

    记者:成都写字楼市场主要凸显了哪些问题?

    冯珏:上半年来,成都写字楼的主要问题还是供应量过大并过于聚集,造成区域及结构性的集中,空置率也不断上升。近期供应的写字楼主要集中在东大街和南延线沿线,产品类型都以甲级写字楼为主。由于产品选择面宽,造成价格递减,导致投资者观望。写字楼大多属于投资品,必定受到价格趋势影响,由于购房者更多会考虑回报率,因此在价格趋势不明朗的情况下,项目的销售压力更大,加之受整体金融环境影响,投资者疑虑会更多。

    王淞跃:目前成都市场上超甲级、甲级、类甲级写字楼不胜枚举,似乎都要与“甲”沾边才算得上是真正的写字楼,产品的高度同质化似乎在所难免。在写字楼市场供应井喷的背景下,甲级写字楼显得尤其泛滥。但目前成都的甲级写字楼在硬、软件配置方面大都还停留在表面,如单纯追求大堂空间、单梯服务面积、空调配置、层高等,产品重叠度太高。

    记者:近期租金下滑、空置率上升是否意味着写字楼市场已开始降温?

    张进:预计目前市场存量的消化周期需要3—5年。从销售来看,写字楼市场受经济下行、信贷收紧、竞争激烈等各方面因素影响,自2011年下半年开始已经出现明显的疲软态势;从整体租赁市场看,去年至今年上半年,仍然处于一个较平稳的小幅上行趋势,空置率并未明显上升。不过,从当前的市场存量结合今明两年巨大的销售放量和交房量,写字楼市场无论从销售还是运营方面来讲均不容乐观,高新区天府新城尤其值得注意。

    王淞跃:根据最新数据显示,目前成都写字楼存量已超过400万平方米,消耗存量尚需两年多的时间,如果加上已交房但依旧空置的写字楼,这个数字还将继续放大。从2011年上半年起,成都写字楼市场急剧膨胀,从客户情况来看,有近一半都是投资型客户,在写字楼空置率持续攀高的情况下,写字楼出租难度将加大,租金水平势必受到影响,投资回报率明显下挫,投资者的投资信心急剧萎缩,导致市场供需失衡的格局愈演愈烈。

    就目前的租金下滑、空置率上升及存量攀升现象中不难看出,写字楼已经进入白热化的竞争阶段,面临巨大的竞争压力,预计未来2—3年里,成都写字楼市场将进入平台期,后期收益预计下滑可能性较大。

    记者:短期内成都写字楼空置率安全线究竟该是多少?如何应对同质化倾向?

    冯珏:当前市场去化速度较慢,但商业地产的持有成本低,并且结构性调整空间大。一般来说,写字楼空置率应低于10%,但目前成都写字楼空置率超过20%,这主要是由于短期供应量增加。我个人认为,企业应调整开发周期,对一些综合体项目可以暂缓写字楼部分开发,转向做酒店式公寓等产品。对于已开发的项目,则可以降低单价、快速跑量、快速清货,薄利多销才是企业当下的出路。

    王淞跃:面对激烈的市场竞争和高同质化压力,成都写字楼更需追求一些功能化和精致化的设计。如大堂分区功能化,可设置咖啡吧、饮品区、阅读室等休闲配套;可考虑在避难层或其他辅助层设置健身房、运动区等公共运动场所。

    当然,交付使用后是否能够持续提供较好的物业管理服务,对写字楼的租金水平和升值潜力也具有重要的影响作用。

    记者:企业增加自持是否能有效改善后期运营?

    张进:企业增加自持的确是改善后期运营的有效前提。海外的写字楼市场基本是以持有运营为主,不过近几年才在国内迅猛发展的写字楼毕竟有其现实特性。所以,企业的自持仍需量力而行,在具备资金储备、运营团队及充分的评估论证的前提情况下,可以考虑增加自持甚至整体自持的方式,以获取物业更大程度的升值增收。同时,需要特别强调的是,自持仅仅是改善运营的有效前提,绝非无往不利的“尚方利器”,也正是由于自持的形式,对企业的经营理念、资金储备、专业水平等均提出了更高的要求。

    冯珏:这应该视企业自身情况而定,因为一些企业并不具备这样的承受力,自持运营对于企业的资金、管理都提出了更高的要求。以城南不少项目为例,多数开发企业其实并没有想象中的强大实力,多数项目是属于融资开发。因此,当前还是应该多注重调整产品配额,通过调价实现快跑。

关键词:写字楼,写字楼空置率,甲级写字楼,商业地产,成都写字楼
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  • 来源:成都日报
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