融资：绕不开的一道坎

    面对市场泡沫隐现，有人严阵以待，也有人泰然自得。在商业地产新星——五洲国际集团总裁毛景宏看来，一个在发展的行业中，通胀和泡沫不可避免，只有产生了这个泡沫，才会有良性的竞争。

    的确，泡沫并不可怕，关键是如何生存下来，不被当做泡沫挤掉。商业地产作为一个资本密集型行业，没有什么比现金流更加重要。

    最近，深圳楼市发生了一件震动业界的大事：在坚持了16个月后，当地开发商卓越集团改变了自己商业地产持有计划，开始出售位于深圳福田CBD中心区南部的卓越世纪中心1号楼。

    虽然该集团对此举的解释是维系大客户关系，但卓越集团因“缺钱”而不得已卖楼的消息还是在业界蔓延开来。因为在外界看来，卓越世纪中心1号楼地处黄金地段，升值潜力巨大，如非面临资金链问题，开发商实在没什么理由选择卖楼这种“一锤子”买卖。

    其实，在业界，向小业主散售商业地产的行为历来颇受争议，很多开发商在其转型战略中都宣称要持有商业地产。但是，缺钱和如何从社会上获得大笔资金已经是各开发商的当务之急。

    据国家统计局发布的数据，2011年1～11月，房地产开发企业本年资金来源共75208亿元，同比增长19%。其中国内贷款11376亿元，同比上升1.2%；而自筹资金31092亿元，同比上升30.9%。自筹资金几乎是贷款的3倍，房地产业对社会资金的依赖程度可见一斑。

    而与这种依赖形成对应的是，中国房地产企业融资渠道匮乏，在银行贷款已经无法解渴之时，只能大量依赖信托、私募和民间借贷，付出高昂的资金成本的同时，却并不能保证资金的稳定性。

    在这样的背景下，如果房地产公司本身出现资金链缺口，那么卖掉一部分所持有的商业项目换取现金流，甚至依靠销售项目获取资金，几乎成为开发商的唯一出路。

　　寻找自己的商业地产DNA

    因为住宅市场形势不行了，就想专做商业地产，获得一些好处，这种被迫转型，在商业地产带头大哥万达董事长王健林看来，“胜算机会不大。”

    中坤集团董事长黄怒波对此也表示了相同看法，“中国很多地产商轻易进入商业房地产，这是件很危险的事情，因为商业地产价值在于经营，如果没有经营的能力，做出来的房子根本不是商业地产。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值，但商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，如果开发商没有经营能力，一切就等于零。”

    随着商业地产升级时代的不可阻挡，商业地产竞争也步入了深水区。如果说早期的商业地产竞争还停留在圈地、销售甚至招商上，那么现在的商业地产已开始转向由核心环节运营管理的竞争。

    在业内人士看来，竞争进入深水区之后，企业更须注重寻找自己独特的商业地产基因，重视培养内功，比拼运营管理，以创造更多价值。而行业自身发展方式也必将由数量型转向质量型。

    但问题是，商业地产在中国发展的历史并不长，沉淀的可供借鉴的经验并不多，并且市场也没有给这些后来者留下多少时间，可以慢慢探索。很多企业还没有从住宅开发的模式中出来，仍在运用住宅开发的模式来开发商业地产。

    连城商业地产集团总裁邓国坚在微博上谈到商业地产的窘境时曾说：“中国大约80%的商业地产项目没有做商业规划只有建筑规划，大约20%连建筑规划都没有，这里头又有大约80%的商业地产项目的建筑规划不合乎市场需要，其中20%的商业地产项目是凭借地理位置好运气佳才活下来了。”