政策影响：中性偏空。

　　2、中产者

　　闲钱多，不懂投资只知炒房，首付不成问题，月贷还款更不成问题，这类代表中产的投资者在懵懂中享受到泡沫的好处，正所谓手中有房，心中不慌。调控之后，因为3套以上有钱也买不到，所以只能持币观望。

　　政策影响：中性。

　　3、投机者

　　职业炒家利用银行贷款、民间借贷，放大资金利用率，以房养房，对于房价的趋势有一定的话语权，如温州炒房团。通过限售切断其炒房的路径，通过断贷降低其财务杠杆。换句话说，投机已死。

　　政策影响：大空。

　　4、收藏家

　　超级有钱，买别墅如烹小鲜。买房子的目的是作为藏品与保值。如仁恒的粉丝团，全国追着仁恒的物业买。以苏州顶级地段，万科的尚玲珑为例，在其4万元多一平方米的楼王顶楼可以一房看三湖（金鸡湖、阳澄湖和太湖）。站在无敌湖景豪宅之中，你可以深刻地体会到钱是多么地不值钱。如果买别墅如烹小鲜，别墅会成为问题吗？对这类购房者，大家都是无可奈何。

　　政策影响：中性。

　　5、开发商

　　开发商利用银行贷款高杠杆开发，如是上市公司还可以年年融资，通过低成本融资来赚取高额利润。销售手法就是分批开发，捂盘惜售，靠地价的自然上涨来拉长赢利周期与赢利增长。长江实业在沪上的开发就是经典案例。调控之后，对于小级别的开发商而言，流动性的压力很大。而对于鲨鱼级别开发商来说只是小空。记得早年万科收购浙江南都后，不仅把浦东三林板块的新里程吃下来，还把苏州金鸡湖顶级地段尚玲珑一并拿下，所以新里程与尚玲珑的后几期质量就明显提升不少。也就是说，大开发商可以借危机来个以大吃小，提高对市场的垄断，达到尾大不掉的目的。

　　政策影响：对小开发商是大空，对大开发商是小空。

　　分析结论

　　全民买房时代行将结束

　　我们认为，全民买房、全民暴富的时代行将结束，房地产业不败的神话也将从此终结。房地产在二线城市或许还有一线生机，但像过去10年中那样动辙一年翻倍、3年翻5倍的暴涨时代已无重现的可能。因为政策、利率与杠杆均是房产投资或投机的要素。我们预期，中央的房地产政策将是反复打压、压而不破。当前的房八条和房产税等调控政策正在延续这一策略。

　　过去的10年，地产业因为能赚取到超额利润，所以全社会的资源，包括人、财、物才会源源不断地涌入。在这个以10年为期的牛市中，任何一个时点入市都是正确的。而在未来的10年，地产业的发展趋势发生逆转，已无法再赚取到社会的超额利润，跑输CPI必是大概率。由于资金的逐利性，社会资源将会重新寻找到新的超额利润部门，并集中流入。它们会是什么？我们不是先知，也无法预言。但我们相信，超额利润应该与国家意志、科技进步、社会预期有密切关联。我们虽然不知道下一个泡沫会产生在何处，但我们却可以断言，下一个泡沫已在一个不为人知的角落酝酿之中。