“我们这条街非常旺的，一楼目前的市场租金在700~1000元/平方米/月，二楼的租金可以达到300~500元/平方米/月，保守一点的按照200元/平方米/月计算，出租回报率超过10％。”销售人员信誓旦旦地向记者保证。

　　随后记者在这条路上逛了一圈，在该项目不到100米的地方就有一个类似的商场，每个铺面都被分割成实用面积只有3~5平方米的小商铺，记者在该项目的一楼看到，商铺总量在50个左右，但其中就有6个商铺处于空置状态，还两个商铺贴着转租的字条。

　　记者在一楼找到了两家贴着“旺铺转租”字条的铺面，其中一位女老板告诉记者，她的店铺实用面积4平方米，租金为1260元/月，按照50％的实用率计算，这个店面的建筑面积在8平方米左右，算下来租金只有157.5元/平方米/月；另一个铺面实用面积为5平方米的商铺，租金为1365元/月，折合每平方米建筑面积租金也只有136.5元/平方米/月。

　　可见前述销售人员给出的“参考租金”非常不靠谱。在北京路附近的一个项目，销售人员给出的参考租金也比记者了解到的实际租金高出一倍多。

　　投资提醒：个别商铺产权剩余年限极短

　　近两年由于住宅项目限购，股市低迷，使得商业项目的销售非常火爆，很多人都想进入这个市场来分一杯羹，一些楼龄很长的裙楼项目也被包装、分割成商铺进行销售，商铺的使用年限本就只有40年，这样一来使用年限就更短了。投资者在购买之前一定要咨询清楚使用年限的问题，不同的项目差异可以很大。

　　记者看到的大部分项目使用年限都还有35年以上，但海珠区的那个商铺项目，目前使用权只剩下27年，减去2年的统一经营，只剩下25年的使用权。除此之外，目前在售的这些项目原来可能只有一张或者几张大的房产证，现在分割成数十个上百个小型商铺出售，因此要了解能否办理独立的房产证，这对今后的转让也至关重要。

　　商铺悉数出售不利经营管理

　　“最关键的问题还是这个场子将来能不能做旺，衡量一个商场的发展前景有很多需要考虑的因素，包括项目所处的位置，交通是否便利，管理公司水平等等，这些非常复杂。”中原三级市场发展部总监刘广浩表示。

　　商场统一管理非常重要，大型商场往往会有严格的规划，不同的区域经营不同的产品，如化妆品区域不能卖鞋，卖鞋的区域就不允许卖服装，诸如此类。然而将商铺悉数卖出去之后，管理公司就失去了管理的主动权，既然商铺都是业主的，人家想要租给谁，或者经营什么样的产品都难以限制。

　　“正是因为这样的原因，以前一些商铺即使是出售，也只是出售部分商铺，如30％~50％，很少有全部出售的项目”，刘广浩表示，一方面管理公司方便管理，另一方面业主也会比较放心，“如果公司把商铺都卖出去了，它还有什么动力把一个商场经营好呢？”

　　开发商热衷卖光

　　然而记者走访的多个项目中，除了个别项目因为一楼正在经营而不能销售之外，其他的单位几乎是悉数出售。位于北京路附近的一个定位为精品批发的项目，去年年底销售人员告诉记者，开发商就是为了方便经营管理，所以留着三楼、四楼和五楼的商铺自己经营，然而最近，该项目又拿出3楼开始销售。

　　“目前商铺市场非常火爆，开发商使出浑身解数卖铺，广告有不少水分，对于投资者来说，虽然几十万元可能不算多，但依然要多了解、分析，理智、谨慎地看待商铺的热销。”法永能提醒投资者说。