柳费国：预计限购仍将持续

    东方早报：如何看待宣称转型商业地产的房企近一年以来的表现？

    柳费国：今年以来大的地产公司在商业地产转型上遇到了两个比较大的障碍。其一是调控对高端住宅市场影响比较明显，一些企业周转较差资金吃紧，影响商业地产的拓展。其二是商业地产资金渠道狭窄，继续阻碍商业地产的发展。当商业地产的销售受到调控影响，持有型商业也会变成一个大难题。目前，针对开发商的各种融资途径都卡得很严，预计还将会持续一段时间，所以本来资金就紧张、还大笔下注商业地产的企业，估计未来一段时间会更糟。

    今年几家大房企在具体的动作上分化较为明显。有一些公司开展了实质性的项目投资开发，也有一些企业仍然只是停留在存量资产的整合、团队建设阶段，实质性动作较为缺乏。真正坚定不移地实施商业地产战略的比较少见。

    东方早报：请回顾一下今年商业地产的整体发展？

    柳费国：今年前三季度商业地价稳步上升，大宗交易跟预测基本一致，比较旺盛。有些交易在最后一个月完成不了，会顺延到明年一季度。

    统计显示，今年截至11月底，上海大宗交易成交总金额超过430亿元人民币，同比增长约55.4%，其中商业综合项目与办公项目所占比例最高，分别为37%和35%，零售物业只占6%。

    今年商业物业租金上涨最为明显，尤其是社区商业的租金增长超过了核心商圈的租金增长。社区商业增长对于社区发展其实会带来不利影响，跟核心商业区租金上涨的后果较为不一样。按照目前预计，商业地产总额和租金增长将远远超出通胀的增长。

    东方早报：对于2012年您有什么样的预期？

    柳费国：预计2012年将有两个大的特点，其一是限购继续，其二是商业地产发展会进入相对理性的阶段。因为狂热的替代性投资行为阶段已经过了，明年大量项目逐步进入建设的高峰期。在大量项目的建设投入期以及招商期，商业资源的争夺或者掠夺会比较鲜明，可能会造成大量项目延后。

    朱兆荣：明年将是艰难的一年

    东方早报：去年有不少房企曾宣称加大或转型商业地产投资与开发，一年多以来，这些房企进展如何？造成当下进展状况的原因有哪些？

    朱兆荣：加大或转型商业地产，这个风气两三年前已经开始。两三年前比较早介入的，目前可能已经有部分项目问世；去年刚介入的，还没有这么快。相比前几年积极涉足商业地产，今年开发商都相对冷静，不少企业放慢了脚步。大部分商业地产属于中长期投资，资金需求量大，回报期较长，尤其是在今年限购影响下，大多企业资金链会比较紧张，因此过去一两年房企一窝蜂拿地、涉足商业地产的现象，今年有所减少。

    东方早报：当前的商业地产发展是否已进入成熟阶段？您认为国内商业地产发展存在的问题是什么？

    朱兆荣：从整体来说，国内有个别企业正在逐步步入成熟发展阶段。商业地产的发展是经营和经验的问题，国内有少部分大型开发商经历过两三轮的磨炼，对商业地产的掌控和操作有了一定的熟练程度。未来市场的两极分化会比较明显，大的开发商越来越强，小的越来越弱。

    国内商业地产发展遇到的问题不是市场的问题，而是供应的问题。目前国内不少区域的商业地产供应量非常庞大，可能在有些地方供应量甚至已经超过了需求量。巨量供应的释放，会对租金和零售商的需求带来影响。

    此外，根据观察，零售商对于商场物业选址和开店需求在发生潜移默化的改变，由过往的以量取胜，演变为以大取胜、以质取胜，并配合网上电子商务等。这种零售商需求的改变，会影响到商业地产项目的发展，因此开发商要积极捕捉这种变化，如果未来供应的位置和定位不符合零售商的胃口，项目发展将会面临较为严重的问题。

    东方早报：对于明年的市场有何预期？

    朱兆荣：明年也将会是比较艰难的一年，对企业也将是一种考验。近几年的投资开发，往后两三年大部分供应量会逐步体现在市场上，加剧市场的竞争，形势更为艰难。