正是因为如此，市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况，区域格局，尤其是产业分布情况是否与之相适应，以及人口分布、收入情况等，这些因素契合程度越高，商铺的经营价值也就越高。

    选开发商：运营经验需看重

    惠凯表示，一般情况下，开发商的实力越强，城市综合体成功的可能性越大，因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今，已不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积，还会包括有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来，形成一套完整的生活系统，而要达到这样的目的，实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是，最好选择有成功开发经验的开发商，因为它们完整成熟的开发理念，可帮助投资者降低风险。

    选规模：并非越大越好

    城市综合体规模一般都比较大，少则十几二十万平方米，多则上百万平方米，但专家表示，要留意其建设规模。

    商业面积与服务人群数量之间关系，有一个比值，前文中提到过，人均购物面积在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金收益和升值潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。

    选城市：中小城市不适合

    正所谓淮南为橘淮北为枳，在三、四线城市，城市综合体的投资功能则会大大减弱。

    诚然，国内有个别三、四线城市的经济发展水平确实相当高，比如昆山市率先基本实现了现代化指标体系。但问题是，一些三、四线城市之所以热衷像城市综合体这样的项目，是因为此举不仅能提高周边土地价值，还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌。但是从其真正的商业价值来看，并不能给投资者带来满意的回报，这一点是我们必须留意的。