“比如，我选两个投资标的城市，以短租逐利为第一目标。假设一个选郑州，一个选深圳。那就考察这两个城市的写字楼租、售比。我举数理来推导：假设在郑州，可依据（比如均价）的月租每平方米为50元，买入价为每平方米为4000元，那么，比值就是1：80。在深圳，可依据的月租为80元，买入价为10000元，那么，比值为1：125。”

　　“这也就是说，用80元投资，在郑州，可以每月赚到1元钱，而在深圳，则要投入125元，才能赚到1元钱。很显然，单纯以这个计算，资本在郑州的逐利能力更好。不过，在实际投资中，必须考量其他因素，来综合决策。”

　　“第二步，假设我们把投标的城市定在了郑州，接下来就是选定具体的投资标的。在对写字楼相关知识了解甚少时，可以从开发商的品牌知名度、专业度上入手。”

　　“因为在高端写字楼市场，开发商依靠专业精神，可以过滤掉竞争对手。你调研开发商的专业度的过程，就是投资标的浮出水面的过程。除了调研开发商的资金实力、口碑形象，具体到楼宇层面，你要调研它的建筑设计的人性化程度、5A智能化水平。”

　　“第三步，也是常常被忽视却极其重要的一环，是调研它的物业服务团队。物业服务，直接关系到未来租售收益。因物业服务而功亏一篑的，也很常见。因为它马好，但鞍不好。”

　　“投资高端写字楼，必须从以上几个方面考察标的专业性。任何投资，都必须做到心有所依。”黄福堂说。

　　顺势利导 绿色建筑是写字楼发展方向

　　绿色建筑，将是今后写字楼品质的核心指标，这是全球趋势

　　10月22日，仲量联行董事MR COUTTS来到郑州，参加某项目的活动，在本次活动上，他对全球写字楼发展的趋势，有一个研判性的发言。

　　仲量联行是世界五大行之一，也是唯一连续三年入选福布斯白金400强的房地产投资公司。MR COUTTS说，在仲量联行的研究体系里，他们把全球的城市群分为4个类型。一是世界级城市，二是转型性城市，三是新兴城市，四是初期型城市。仲量联行的分级标准，主要有三个指标：透明度，资本流入度，基础设施。

　　“衡量一个城市，楼宇的质量是重要的指标。我在北京、上海，同时在郑州也看到了很多世界级的楼宇典范。”MR COUTTS在谈到写字楼时说，“绿色建筑，将是今后写字楼品质的核心指标，这是全球趋势。”

　　MR COUTTS认为，未来驱动写字楼市场的重要因素，一是定制需求，二是空间灵活，三是科技性，四是物业管理。“未来科技发展的迅速，但是我们不会看到颠覆性的转变。产品的差异化竞争，是未来的主要竞争要素。办公的灵活性、多样性和可改变性，是未来关注的要点。”

　　关于定制需求时，MR COUTTS举了两个例子，一个是苹果公司，一个是香港汇丰银行。对这类总部性需求，应前期设计时，就请他们参与进来。因为这类客户，会将楼宇视为品牌文化的一部分。

　　在5A智能技术方面，MR COUTTS特意提到了语音技术及其协作技术。他认为这很快会成为甲级写字楼的一个科技性标志。“因为有了这个智能技术，你可以在办公楼里办公，也可以在外面办公。协作性技术的引入，会让团队更加紧密。”

　　MR COUTTS特别讲了一个故事，来强调高端写字楼物业服务的重要性。“在有着300万平方米存量市场的迪拜，渣打银行居然在这里找不到一个合适的写字楼，来做总部办公场所。不是迪拜没有好的建筑，而是没有好的物业管理团队。”

　　投资秘籍

　　除了地段、开发商品牌、配置、后期物业管理等常规条件外，选择开发商自己持有绝大部分、另有少量出售的写字楼会更有保障，开发商会加强对整个项目品质的管理，对招商营销推广也有较强的带动作用。时间也证明，开发商自持的写字楼在租赁市场竞争力更强，租金水平更高。