“面临深度调控，加码商业地产似乎成为一条新出路，各标杆房企公布的年报或发展计划中，大多雄心勃勃地描绘了商业地产蓝图。分析人士认为，不同于住宅开发，商业地产对于资金、人才、运营、管理等诸多方面都有苛刻要求。大量没有专业经验的房企扎堆商业地产或将埋下隐忧。”

    供应失衡加剧

    万科总裁郁亮在2009年底曾表示，万科除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。

    保利也在去年宣布，未来3-5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。计划到2015年，将持有的商业地产提升至总资产的10%，年经营收入到达20亿元以上。

    金地董事长凌克表示，2011年金地将在商业地产投资1-2个综合体项目。今后5年，在商业地产领域的投资额度保持在集团总投资额的20%左右，争取在全国投资20个综合体。“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”

    招商地产董事长林少斌近日表示，未来3年，住宅和商业的比例将达到7：3，其中2011公司商业地产持有量将达到200万平方米。

    此外，龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力等大型房企也纷纷向商业地产加大投资；巨额外资也在大规模进军内地商业地产，如嘉德置地、财富控股等已有斩获。

    在众多开发商埋头做大商业地产计划同时，一个问题值得注意：商业地产的供应量将在3-5年后迎来爆发。

    中国房地产研究会副会长顾云昌对早报记者表示，商业地产和住宅市场是两个不同的市场，尽管有相关性，但市场状态是不一样的。住宅市场是严重供不应求，商业地产目前整体上已经是供大于求了。房企加大商业地产开发比重，供需失衡将更加严重。

    模式尚不清晰

    除了供求矛盾，另一个突出问题是，目前包括万科等在内的大多商业地产“新军”开发运营模式都还不清晰，而且形式趋同。

    万科坦言“是被商业地产了”。郁亮表示，万科为做好住宅而做商业，不是为商业本身。“如果不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。”

    莱坊上海研究部主管杨悦晨对记者表示，综合体、写字楼、酒店、配套商业等各种业态万科均有发力，至于万科的商业地产模式到底是什么，目前给外界的印象似乎并不清晰。

    无独有偶，其他住宅开发商转型商业地产，也都处于尝试阶段。

    部分开发商转型商业地产，更多地给人一种为了避险的目的。开发商业项目不是长期持有，选择一卖了之、回笼资金。龙湖1月份实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%，得益于加大商业综合体的推盘力度。

    万达集团董事长王健林强调：“如果抱着卖住宅的心态做商业地产，是无法做好的。如仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱模式，还是买了地、卖商铺的销售模式，那一定走不下去。”

    清华大学经济管理学院博士杜丽虹指出，目前大多数房企仍处于转型初期，需要不断探索商业地产新模式。对于较多房企选择的租售并举，其目的绝不仅是获取投资物业的升值收益，在提高对抗冲击能力方面，投资物业的租金收益贡献远比资金收益贡献更加重要，所以创新模式就更加重要。

    或涌现死盘

    未来3-5年后，上述转型房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘。

    商业地产开发不是一蹴而就。即便如今已是内地商业地产龙头老大的万达，在发展之初也曾遭遇长期阵痛。据称，万达用了10年时间才发现，怎样的业态配比才能保证租金水平最高。

    新鸿基地产华东区副总经理张永顺对早报记者表示，商业地产是完全不同于住宅开发的，新鸿基能够在商业地产和住宅方面都取得非常好的成绩，并不是一年两年的事情。

    “房企扎堆转型商业地产背后其实也带来了潜在问题。”张永顺指出，如资金使用，商业不像住宅，住宅可卖掉迅速回笼资金；而商业开发则需要自身准备好充足的现金流，或具备较强融资能力。

    顾云昌表示，从事住宅开发好比在游泳池里游泳，而从事商业地产则是在大海里游泳，虽然更加刺激但风险性更大。商业地产虽然销售部分，但绝大多数都是长期持有，因此运营管理对于商业地产来说至关重要。运营管理好才能保证长期的经营收入。

    对于转型房企而言，专业人才、运营管理团队是最重要的。

    某知名房企商业地产开发的负责人对记者坦言，资金、资源等方面并不缺乏，最缺乏的是专业人才和团队。目前公司只能通过内部培养和外面引进两种途径解决。“公司开发的商业项目越来越多，有几个项目几乎是同时启动。本来人才就少，更是忙不过来，只能不断到处挖人。”他不禁担忧道，“找到合适的人并不容易，即便挖到人，团队也需要磨合期，搞不好项目很容易出现死盘的情况。”