名词解释

    “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

    怎样做好商业地产？

    虽然本次论坛没有专门针对“怎样做好商业地产”进行讨论，但从专家们的发言中也可以寻出蛛丝马迹，可总结为公司战略、政府关系、城市策略和规划设计四方面。

    焦点

    公司战略：解决好产品问题

    九洲远景商业管理机构战略顾问副总裁许焕升认为，商业地产投资比较大、回收期比较长。对于这样的行业企业要发展好，必须清晰知道自己要做什么和运作什么产品。也就是说商业地产的战略要明晰。

    企业在开发和定好战略之后就必须解决产品的问题：作为一家企业你具备什么样的优势？有什么样的能力？适合开发什么样的产品？另外，产品也间接决定企业要拿什么商业地块。

    政府关系：谈好优惠和配套

    金地商业地产公司常务副总裁潘韬指出，做商业地产的很多成本，前期跟政府不谈好，后期会一个一个地表露出来。其实每一个政府对商业都是有税收优惠的，而且从区县市甚至省每一个级都有优惠，你在拿地之前一定要跟政府谈到税收问题，这个是降低成本提高利润的办法。还有，做一个大型的城市综合体，门口至少有七八条公交线，这个时候就需要跟政府谈。拿地的时候跟政府谈，政府会跟你设置，如果你开业之后再来谈就门都没有。如果因交通配套不够而自己设置免费公交，成本就要增加不少。

    在商业地产这个领域，跟政府拿地谈判是最好的成本控制。建议企业在拿地之前，很多的配套设计是政府可给可不给的，都要一一列出来，管政府一一地提。有一些重复建设，政府会不管不顾，因而一定要跟政府谈到相对的恶性竞争的事情，在布局上给政府打好预防针。

    城市策略：一定要本地化

    上海证大房产董事吴洋分析，在不同的地段区域有不同的消费模式，不同的文化背景要沿着不同的办法做。在进行一个大的商业地产开发的时候，首先要认清城市的发展方向，第二个是研究消费需求。百思买全球副总裁王健认同吴洋的看法，百思买在进入中国5年以后，在今年2月份把上海所有的百思买关掉就是吃了没本地化，照搬美国模式的亏。因而他认为，不管是开发商还是商家，每进入一个地区和城市，一定要本地化，适合当地消费习惯，如果放弃了本地化，有可能会让我们有机会的，变成没有机会的。

    规划设计：以消费者为导向

    大润发中国区发展部总经理洪万康建议，做商业地产的时候，先招租确定客户，按照客户的要求，行业的标准来设计，如果未来经营不善他不做了，别的人来了之后还可以做。很多地产公司把商业楼建好了，找不到合作伙伴，最后发现需要拆改的地方很多，最后不得不进行改造，造成了很多的浪费。而在具体设计上，他认为应该以消费者为导向：汽车怎么进来、消费者怎么进来、停车停在哪里和消费者需要什么等。只要人民来了，币也就来了。北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮认为，主力店要跟开发商共同建设商业体。主力店要学红星美凯龙，一定要前期的时候就要派人来支持，与开发商共同设计一个城市综合体，把规划做在前面。