以一套65平米的公寓举例：2006年业主购买产品时，市场均价为18000元/平方米，总房款是117万元。按照协议的返租10年回报率8%来计算，每年将有9.36万元的回报，10年的总回报将达到93.6万元，并且在这10年内业主免交物业费和公共维修基金，由开发商和酒店管理集团共同打理相应工作。与此同时，所在地块的平均二手房出售价格也增长了70%，业主也享受到了房产价值的增长。

　　这样算来，同期的银行利率远远没有达到这个标准，而证券或者其他资本投资则相对风险高很多。徐维佳说，在商业地产投资即酒店式公寓、商铺、写字楼投资中，酒店式公寓的投资与住宅投资最为相似，且属于风险保守型，“投资者对收益要求不算高。这类人有自己固定的住宅，在解决了刚需问题后，又想做一些投资，一般多为中高收入人群。”

　　有消息称，新政后，不少区块的酒店式公寓租金、出租率都出现了不同程度的上升。徐维佳以下沙为例：“一朋友拥有一套套内面积40平方米的酒店式公寓，租金1550元/月。而在年前，租金都在1200-1300元/月左右。当然，下沙市场相对特殊，外来人口多，加上大学城的存在，也对酒店式公寓的发展有利。”

　　正如徐维佳所说，不同区块的酒店式公寓，其面向的客户群体也各有特色。一份来自洲联集团针对杭州主城区已交付的酒店式公寓类项目的调查统计正表明了这点，如地处下城区的可提供稳定养租服务，针对追求高回报的投资客；拱墅区的主要针对外地经营户和在此工作的新杭州人；下城区的则走低价路线，主要服务针对大学生及新杭州人。

　　对经营状况有高要求

　　商业地产不同于住宅，购进之后即出现价格大幅上扬甚至短期内翻番的可能性并不大，较长的一段时间内，仍需要依靠租金收入来维持。对于投资商业地产，专业人士均称需要投资者具备更加成熟的心态。

　　“酒店式公寓与经营好坏有关，介于商铺与住宅之间。其投资与住宅投资不一样，住宅行情随着市场起伏较大，而酒店式公寓的投资价值则是随着周边商业发展、居住人口数量、配套利好的升级等升值。”徐维佳说。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生则认为：“商铺、写字楼、酒店式公寓这三种商业业态里，可投资性最好的是商铺，其次是写字楼，酒店式公寓排在最后。但是，商铺和写字楼对投资者专业性和资金的要求会更高一些，相反而言，酒店式公寓可能会更加贴近普通投资者。”

　　当然，有业内人士提醒表示，目前酒店式公寓投资尚存在一些顾虑。“其出租要求比住宅高很多，可能会出现很长一段时间出租不掉或者是租金达不到购买者的心理期望值的情况。”双赢置业机构总经理章惠芳说，“在这段空白期内，这些物业所需要的成本诸如物管费、水电费等会比住宅高出很多，因此购买之前，投资者还需要仔细掂量。”

　　据了解，酒店式公寓类产品经常能吸引到大批来自温州、台州的投资群体。对此，徐维佳表示：“杭州市场，对新鲜事物、新鲜市场行情的接受程度不及温台、丽水等地，因此我们也会考虑在近期面向那些城市做推广。

　　温州投资客“吃”下一条街底商 从住宅到商业，杭城楼市的战场，正在慢慢发生着转移。记者在和需求各异的购房者交谈后发现，无论是刚需、改需或是直接受限的投资客，只要是手头可以调动起一部分资金的，都不愿意彻底陷入观望。

　　“把钱放到房地产市场，肯定还是最稳妥的方式。”购房者萧先生的一句话兴许代表了大部分买家的心声。然而，面对形色各异的商业地产，商铺、写字楼已经聚焦了不少购房者的眼球。