二三线城市逆势扩张

    中国 房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查显示，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个。

    据上述数据，十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。

    从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。

    苗乐如表示，近年来连续出台的房地产调控政策，重点一直是一线城市和一些热点二线城市。对于大部分的二三线以及四线城市而言，价格和成交量都没有太大变化。

    笔者发现，二三线城市的销售业绩已经成为企业成长的决定性因素，一线房企进军二三线城市早已显露端倪。

    以保利地产为例，去年该公司在二三线城市的累计销售金额超450亿元，占比总销售业绩三分之二的份额。

    苗乐如在理财周报主办的“2010中国地产财富年会”上表示，全国有2000多个中小城市，占全国人口约70%的城镇人口。目前，我国城市化率接近50%，并且以1%—1.5%的速度递增。如此计算，每年有2000万的农民转为城镇居民。

    商业地产发力

    长远来看，多元化经营将成为未来房地产企业的发展趋势，而单一的住宅开发蕴藏的风险较大，相比之下，持有型商业物业的收入来源会给企业带来稳定的现金流增长

    2010年以来，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。

    综合地产商绿地集团甚至计划每年投资额的30%集中在商业地产项目。

    远洋地产董事长李明也表示，从今年开始，远洋地产将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目，打造远洋全新的商业地产格局。

    以商业地产龙头万达为例，仅2010年第一季度，万达实现合同销售金额约152亿元，相当于2009年全年合同销售额的50%。

    分析人士认为，地产调控年，商业地产将迎来“井喷”期。

    而值得一提的是，对于面临转型的开发商来说，出路之一是通过行业整合，淘汰一部分开发商;另外就是向商业地产转型。

    此外，在房企的经营市场发生改变之外，随着调控不断深入，住宅产品结构也会随着发生转变，趋向于高端、绿色的住宅产品。