问题

    写字楼市场发生的变化，与供求市场的反转存在联系。

    21世纪不动产北京中天大业在2010年北京写字楼市场回顾的报告中表示：“从年中开始，市场需求的增长幅度出乎所有人预料，市场空置快速去化，而新增供应则增长缓慢，仅仅大半年的时间，市场需求就从供过于求的局面彻底扭转。”

    在这一背景下，北京写字楼市场以前所未有的速度发展。根据北京中天大业的数据，2010年第四季度，北京甲级写字楼加权平均租金219.75元/平方米/月，同比上涨16.1%；加权入住率95.43%，同比上涨4.27%。

    近年来，也发生了多例写字楼整体收购，体现了投资者对写字楼价值的判断，如万科收购赢嘉中心、丰树基金收购佳程广场、瑞安建业收购上海21世纪中心大厦等，整体收购涉及金额动辄十几亿元、几十亿元，除了整体收购的豪门盛宴外，另一可行的写字楼投资途径，就是上述散售的写字楼产品。

    但是这一投资方式，依然面临诸多问题。

    其中房源缺乏是一个重要方面。目前，除了少数新建写字楼产品采取散售外，如SOHO中国系列的产品，大部分都由开发商统一业权、持有运营，或者整体转让，而且散售的新建写字楼存在售价过高、透支未来增值空间的情况，稳定的租金收益，短期内更是难以保障。

    写字楼能量系数

    首付不低于5成，贷款利率为基准利率1.1倍，贷款期限一般不超过10年，出租理想的话，租金可以覆盖月供同一区域写字楼价格明显低于住宅价格，价格上涨可期。

    安全系数

    写字楼的出售周期较住宅要长，变现能力较弱一旦出租不力，持有费用远高于住宅，因此地段和物业管理成为重要投资参考指标。投资者说：不能选择物业管理费太低的楼，物业做得好才能维护好楼的品质，采用中央空调、集中供热的楼，物业成本不会低于12元/平方米/月，物业费应该到15元/平方米/月。

    “有不少人想要投资，但是房源很少。”邓中文说。写字楼的出售周期较住宅要长，变现能力较弱；此外，写字楼产品一般面积较大，小的100、200多平方米，市场上大部分公司租用面积为300-500平方米；而且首付至少五成，这就要求投资者具备一定的资金实力，并且，一旦写字楼没有租出去，持有费用也远高于住宅，投资者需要具备一定的持有能力。

    以上述卓先生的投资为例，该项目物业费用为0.9元/平方米/天，182平方米的面积，每月需要缴纳的物业费就是4914元。一旦出现空置，投资者就需要自己承担相应的物业费。

    邓中文表示，投资写字楼最重要的是看地段，要选择在热点、成熟商圈内的物业，此外就是看楼的品质，包括外立面、层高、停车位以及物业管理等。例如，不能选择物业管理费太低的楼，物业做得好，才能维护好楼的品质，采用中央空调、集中供热的楼，物业成本不会低于12元/平方米/月，物业费应该到15元/平方米/月(即0.5元/平方米/天)。

    “物业费不能太低，一般在0.5元—1.0元/平方米/天。”邓中文表示。

    邓中文表示，今年写字楼租赁市场，已经出现一房难求的局面，租赁客户必然会转向低端项目中寻找房源，一些公司会选择进入相对偏远的写字楼里面，如北京上地的租金，已经从3元/平方米/天，涨到了4元/平方米/天，望京地区，2010年年中是3.5元/平方米/天，现在最高的已经涨到6元/平方米/天；总部基地、亦庄等区域，写字楼租金会继续上涨。

    这些区域，正在为写字楼投资提供新的机遇。