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商业地产:估值修复深入 存在补涨机会

  • 杭州写字楼网
  • 2010/11/4 11:06:57
导读:    美国量化宽松政策导致全球流动性泛滥,加上人民币升值的强烈预期,10月以来全球资源品价格出现了一轮快速的上涨。由此带来农林牧渔、资源等相关资产类上市公司重估的投资机会,相关股票纷纷活跃,部分股票甚至出

    美国量化宽松政策导致全球流动性泛滥,加上人民币升值的强烈预期,10月以来全球资源品价格出现了一轮快速的上涨。由此带来农林牧渔、资源等相关资产类上市公司重估的投资机会,相关股票纷纷活跃,部分股票甚至出现了急速飙升的走势。

    在通胀受益的品种中,目前只有房地产股由于受政策调控的影响,股票价格一直处于相对低位。我们认为,这种对于地产一刀切的市场表现是不合理的,一些城市中心地带的商业物业,无疑也是一种稀缺资源,也应该是流动性充裕的受益品种,同样会面临一定的机会。商业地产有显著错杀的成分,未来随着估值修复行情的深入,将会存在显著性的补涨机会。

    从的特点来看,与住宅开发型房地产企业比较,商业地产具有显著的优势。我们看好商业地产股的投资逻辑有以下几点:

    首先,从资产价格的重估角度来看,商业地产大多在城市的中心地带拥有大面积的物业。由于历史成本低廉,投资性物业的真实价值相对账面价值已大大增值,物业的市场价值相对账面价值仍然大多存在较大溢价。

    其次,商业地产运营商多以出租业务为主,以获取长期可持续经营收益为目标,招商时出于长期经营的考虑,与租户签约多以长约为主,租金也基本保持稳定增长的水平发展,租金的水平受政策调控的影响相对较小,受经济大环境的影响要相对较大。当前经济自金融危机以来逐步进入复苏期,租金的水平也逐渐看涨。

    第三,中国保监会已经出台《保险资金投资不动产暂行办法》,保险公司可以运用保险资金,以物权、股权、债权等方式投资不动产。目前保险资产总额约为4万亿元,按5%的投资比例计算,未来可能将有2000亿元左右的保险资金涉足房地产市场,这将对商业地产形成较显著的正面影响。

    最后,商业地产必然会分享中国经济转型的成果,长远角度来看,中国商业地产的发展空间巨大。中国城市化处在高速发展阶段,大规模投资建设将带动商业地产的发展。未来国家将加快经济转型的步伐,刺激内需成为主题,内需的扩大也必将带来商业地产的大发展。

    另外,商业地产有别于住宅地产,在加快建造增加供给后,住宅价格会有所下调,但商业地产却会优胜劣汰,核心区域商业地产价格仍会上升。根据世邦魏理仕的统计,自2006年至2009年末,剔除通胀因素之后,上海、北京和广州三个一线城市甲级写字楼售价累计涨幅均超过25%,而深圳甲级写字楼售价在这四年间累计涨幅超过60%。

    此外,随着保险资金投资商业地产办法的出台、REITs渐行渐近等投融资环境的改善,也会促进中国商业地产的成长。

    综合以上分析,我们认为,随着行情演绎的深化,估值修复行情的挖掘将会继续深入,部分被冷落或被错杀的低估值品种将会面临一定的机会,商业地产就是其中重要的代表。

    我们看好商业地产股的估值修复机会,建议重点关注出租业务占比较大,租金收益稳定增长的浦东金桥、张江高科、中国国贸、天伦置业。

关键词:写字楼售价,商业地产,金融危机,宽松政策,人民币升值,股票价格
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  • 来源:中国证券报
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