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写字楼投资有风险 入市需谨慎

  • 杭州写字楼网
  • 2010/6/9 14:55:09
导读:  一半火焰,一半海水,投资写字楼,历来都是高风险与高收益并存的,有人甚至拿它和股票的投资风险相提并论,在房地产市场中,相对“窄众”的写字楼,恰恰因其“专业”的特性,成为最具“魅力”的投资产品。给她一

  一半火焰,一半海水,投资写字楼,历来都是高风险与高收益并存的,有人甚至拿它和股票的投资风险相提并论,在房地产市场中,相对“窄众”的写字楼,恰恰因其“专业”的特性,成为最具“魅力”的投资产品。给她一点时间,还你一个未来。

  写字楼投资不同于住宅,你可能会拥有高额的租金回报,但同样必须承担“无人问津”的风险,写字楼投资,高风险与高收益并存。

  没人可以否认写字楼为投资客带来的巨大收益,一些投资客在享受“甜蜜”,而一些人不得不面对“苦楚”,成本过高、空置率过高,甚至管理水平的好坏都困扰着投资客。

  其貌不扬的马先生就是一名写字楼投资客,在他眼里,住宅投资永远是“小打小闹”的游戏,而像他这样的,才称得上“高水平”的玩家,马先生在CBD外环拥有500平方米写字间,每年租金收益高达40万元。

  其实,马先生的投资历程也经历了一场化茧成蝶的苦楚,2003年,马先生开始转战写字楼投资,在对CBD内环进行了长达1年的考察之后,一念之差,最终放弃,而如今,CBD内环的价值上涨了3倍,“当年CBD内环低价入市,我非常有兴趣,但始终对CBD的未来抱有怀疑,一失足成千古恨啊。”每每提及往事,马先生仍后悔不已。

  有了当初的教训,马先生依然对CBD念念不忘,2006年,他在CBD外环购置了500平方米写字间。他告诉记者,CBD在行政之手指引下,如今已大美初现,商务环境越来越成熟,况且CBD外环的写字楼档次要高出内环一大截,假以时日,一定会有更高的投资回报。

  马先生的判断终于得到了回报,如今,他的写字间整体租给了一家上市企业,回报稳定且不菲,不仅如此,两年多时间里写字间的增值已达百余万元。

  他向记者袒露投资心得,一开始有不少小公司想租我的写字楼,都被我一一回绝了,既然花了大钱进行写字楼投资,就要吸引那些实力客户,一来租金回报相对较高和稳定,二来大企业的入驻,长期来看会抬高租金水平,增加回报率。

  当谈及如今写字楼的高“空置率”时,马先生认为,郑州的写字楼面临着中端产品过剩,高端产品不足的尴尬,因此,选择写字楼投资时,一定要选择商务氛围浓厚的成熟区域,或品质优良且管理优良的物业,这样才能有效地规避风险。

  他还指出,如今写字楼遭遇的价值低估是暂时的,“买房子不就是买未来吗,给它一点时间,它会还你一个美好的未来。”

  投资有风险,入市需谨慎

  如果说住宅是一种“生活资料”,那么写字楼就是一种“生产资料”,存在着巨大的投资风险,因此,一定要仔细掂量,谨慎入市。

  写字楼产品历来都是嫌贫爱富的,仅从写字楼投资较高的门槛就可见一斑。

  记者在采访时了解,写字楼的按揭贷款多为五成和10年的期限,在按揭利率上,写字楼同样“价格不菲”,执行同期央行基准利率的1.1倍,这势必要求投资客要有较高的首付能力和强有力的还款能力。

  另外,业内人士给记者算了一笔账,抛去首付款的开支,写字楼投资还要考虑购置物业的税费、出租物业的税费、房产税、物业管理费、装修、家居、房屋折旧等需要缴纳的各种税费,约占投资额的20%。

  难怪精工地产机构总经理梁耀华会形象地比喻说,住宅是一种“生活资料”,而写字楼是一种“生产资料”,当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里,不但不会产生其他利润反而会消耗资金。

  投资有风险,入市需谨慎。任何投资都要自己掂量下自己的实际情况,切不可盲目入市,为此业内专家提醒消费者要掌握以下几条原则:

  原则一:投资回报低于8%莫出手

  按照国际专业理财公司的计算原则,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。

  专家提醒,抛去各项税费,实际的净租金收益只是理想收益的2/3左右。投资回报率方面,若判断出年租金回报率能达到8%就是较好的投资机会。

  原则二:区位决定写字楼价值

  好的写字楼要有优越的商务环境,毗邻交通要道、商业气氛浓烈、商业配套充足的写字楼一般具有高租金、高入住率的特点,投资回报较高。如果投资目的以获利后出售为主,建议您尽量选择发展中的商圈;如果投资目的以租赁为主,建议您选择已成熟商圈。

  原则三:严把硬件配套关

  写字楼普遍存在的问题有三个:车位不足,电梯等候时间长和空间软环境较差。这三个致命的缺点给写字楼的使用者带来了很大的不便,使写字楼的价值大打折扣。电梯数量和速度上,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右为甲级标准。写字楼车位配置至少有1∶1以上,并配备足够的地上访客用车位。

关键词:写字楼投资
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