张民耕表示，在新政策调控的背景下炒房风险更大，对资金的要求也更为苛刻，“炒房时代已经过去了，用基金的方式从源头上投资房地产的时代已经来临。”他表示用股权方式投资房地产，而不是直接投资已经被膨胀化的房子，风险会更小。

    另有业内人士评价，在今后的地产金融生态中，完全可能出现私募基金提供土地储备金、银行批复开发贷款，再由信托贷款补足剩余资金缺口的这样一个完整的资本链条。而私募基金则可能以先发优势处于房地产食物链的上端。

    转型的山西民资

    事实上，房地产早就是山西煤老板觊觎的投资方向。“以前只是散户一样的购置房产，一是觉得房价还会不停疯涨，回报率有保障，二是觉得倒买倒卖操作方便、变现也快。”一位山西煤老板在电话中告诉记者。

    “但是，这轮调控闹得心里很没底，我感觉还是要投资一种更长期更稳健的投资品比较好。”上述山西煤老板说。

    随着近来山西省煤矿企业兼并重组开始进入实施阶段，山西煤老板投资模式转型和传说中的3000亿元资金对各路投资管理机构的吸引一直没有停止过。

    然而，令山西煤老板几度寄予希望却又几度失望而归的，恰是那些投资机构推荐的项目，它们的共同特点是：短期。

    据了解，山西煤老板虽然面临学历低、资金多的双重尴尬，但投资理念却相当稳健保守，“风险一定要小，收益一定要稳。”上述山西煤老板告诉记者。

    在这位山西煤老板看来，风险小收益稳定的项目，一定是伴随着较长周期的项目。

    而悉数房地产类的可投资产品，商办物业似乎满足了山西煤老板的全部要求。根据国际房地产顾问机构高力国际的最新统计数据显示，今年第一季度，北京市的写字楼、商铺物业市场持续回暖。

    尽管面临商办物业回报稳定的诱惑，山西民资对地产私募基金也着实经历着一个心理接受过程，上述知情人士告诉记者，“长期的煤炭生意使他们形成了财大气粗出手豪迈的性格，但实际操作起来又有点畏首畏尾，最怕承担风险。”

    “他们把真金白银交给专业的私募基金去做也是很需要勇气的。”上述知情人士笑着告诉记者，他表示民间资本的专业化之路还有很长的探索，私募资金的管理及运营模式也不是千篇一律的，需要具体情况具体分析。

    浙资：快进快出趋向“补血基金”

    在楼市新政下，游走于各地楼市的浙江民间资本到底会有什么样的新动向备受关注。在近日举办的2010中国(温州)民间资本发展高峰会上，温州市政府所给出的“温州民间资本就达6000多亿元”的数字，更让人们关注以温州为代表的浙商接下来的楼市动作。

    “在投资渠道依然不多的情况下，手握闲钱的浙商还是依然看好楼市的。”在接受本报记者采访时，北京浙江企业商会副会长、台州商会副会长陈俊表示。据他介绍，现在北京有浙江人50多万，浙商在北京的投资额达4000亿元。单是去年，他们就投下了2000多亿元，其中不少钱流向了房地产。

    “对于房地产，肯定不离不弃。现在的问题是投什么和怎么投，而不是投不投。”陈俊告诉记者。这位不愿意被称为“炒房团”而更愿意被称为“投资团”的浙商代表人眼中，买房子就如同买大白菜一样，所瞄准的一定是可以确保升值的“低洼地带”。

    具体而言，多轮的宏观调控让如他一样的浙江商人对商业地产兴趣日渐浓厚。从2007年的调控政策，再到2010年的调控政策，他们逐一仔细研读，发现政策没有一条是针对商业地产的。

    “没有政策就是好政策。”在他眼中，一线城市投资空间已经不大，他们更对二三线城市的商业地产更为感兴趣。最近一段时间，他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地，看了众多商业地产项目。

    “做商业是我们浙商的强项。”他补充道。“选什么样的商业地产进行投资，我们看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商业地产，我们先问这个城市的常住人口是多少，流动人口是多少，人均收入是多少，在两公里之内的商业网点有多少。做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是‘人头钱’；二是看外部环境好不好，也就是看社会治安情况怎么样。否则，你赚到钱了，三天两头有地痞流氓来骚扰，也肯定没法做生意。”

    而在进入/退出方式上，他所带领的“投资团”走如下的几种路径：最简单的就是把项目全包下来，一下承租10年、20年，压低价格，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元，只首付启动资金3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商引资，按业内规矩得佣金；最差的选择则是只买摊位，一下子买上十个八个摊位，再转租给别人经营，“这就属于小打小闹了”。

    同时，“区域开发也是浙江商人现在正考虑的事情。”从去年下半年开始，陈俊就开始奔走于各个区域产业园，辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。

    “我们这边有资源啊，在整合资源下，可以帮助当地园区开发企业提供点子，搞搞策划，然后引入资本，帮他们招商。”陈俊表示，“通过科学的方法，带动产业的发展，可以提升区域的价值，我们的商铺也就升值了。”

    “这种玩法其实和我们玩住宅一样，并没有什么特别之处。”陈俊指出，多是低价入市高价卖出，赚取差额，而商业地产，由于比较复杂，就不能单单从买的环节介入。

    而在“国36条”鼓励民间资本政策出台后，陈俊们也看到了新玩法的机会，他们会考虑创办更多的小额贷款公司，给地产公司提供短期的“补血基金”。