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房产后调控时代:写字楼目前仍处价值洼地

  • 杭州写字楼网
  • 2010/4/21 10:33:19
导读:    国务院政府报告首次明确提出将二套房首付骤提至50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。这一举动,预示着国家加大力度将炒楼产生的泡沫挤压出去

    国务院政府报告首次明确提出将二套房首付骤提至50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。这一举动,预示着国家加大力度将炒楼产生的泡沫挤压出去,从而保证正常的居住、投资需求,让楼市降温。那么,房产后调控时代的到来,我们该如何买房投资?

    业内认为,国家宏观调控对于住宅投资型需求的遏制,可能会使一部分资金流入商务商业地产。

    首付50%,商务地产和住宅扯平了

    “首付五成,意味着我们买住宅的首付成本要大幅提高了。”在位于南三条附近的中山路NASA售楼接待中心,一位购房者正在仔细察看该项目的规划配套。她告诉记者,本来是要投资买第二套住房的,没想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了,算了算账感觉回报率不太合适。听理财顾问推荐说石家庄的公寓和写字楼价格并没大涨,而且公寓、写字楼的贷款为首付不低于总价的50%。也就是说,目前购第二套房的首付与买公寓、写字楼的首付成数相同,就打算投资一套公寓。

    记者在采访中发现,伴随着房地产调控新政落地,不少投资客已经开始跟着政策风向调整投资方向,之前省会市场住宅投资一家独大的局面正悄然“变脸”。随着买二套住宅的首付和利率调高到和商务商业地产一个标准,一些投资客已然拨转船头,向写字楼、公寓甚至商铺进军。仅上周日至本周二3天时间里,NASA、万达广场等省会各公寓、写字楼和商业综合体项目的看房人群比以前明显增多。

    “国家政策并未限制商务商业地产发展,住宅的二套房首付严格限制,反而会对公寓、写字楼乃至商铺产品明显形成投资促进。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源说。

    公寓写字楼目前尚处“价值洼地”

    在石家庄,公寓、写字楼的开发与建设多年来一直还是个“短板”,部分地段依然存在“商住倒挂”的现象。资深地产职业经理人李红说,石家庄的公寓市场尚属于起步状态,价值相对于市场的性价比而言,还处于价值洼地。随着宏观政策调整,住宅价格很难再像前段时间那样大幅快速上涨。而伴随经济形势整体走好,城市综合竞争力提升,市场整体租金上升,未来省会投资写字楼和公寓市场前景乐观。

    “现在买住宅和公寓、写字楼的投资门槛一样了”,业内人士龙星算了一笔账,从物业价值看,公寓写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。以先天下的写字楼为例,按当时的售价和现在的租金比,投资回报率大概是11年;而位于南三条附近的乐模(论坛新闻)公寓,当时花22万买一套50多平方米的公寓,现在的租金已经能达到每月1400元,投资回报率为13年。但是买住宅投资则大多是靠低买高卖赚取中间价差,大多数住宅项目的投资回报率要在20——30年甚至更长。

    一山实业集团副总经理薄爱军说,公寓和写字楼产品在北京、上海、深圳等一线城市,已经是非常成熟的产品。从其性价比以及投资空间和使用功能来看,是现在通货膨胀预期下一种比较理想的产品,将来的发展空间很大。还有人士说,随着大北京战略布局的实施,二线城市的产业链将逐步完善和升级,特别是省会石家庄,未来写字楼市场的需求必将随着产业的升级换代而大幅增长。

    投资商务地产“地段第一”

    如何在市场繁花迷眼的商务、商业地产中挑选最佳产品,降低投资风险?李水源副会长说,“投资商业、商务地产要看是否位于黄金地段、商务氛围是否浓郁,以及周边区域的整体消费能力”。

    在如何选择公寓和写字楼产品上,业内人士支招:地段是决定投资的第一因素。作为我省打造的第一商业繁华大道,中山路首当其冲成为投资的最佳选择地段,随着城市发展,中心城(论坛新闻)区的黄金商业带必将达到这个城市的“商业价值巅峰”;而投资位于南三条、北国、先天下等热点成熟商圈内的商务商业产品也比较稳妥。成熟商圈因多年的积淀,人流量大,配套设施完善,这都是保证投资利益的关键元素。

    “投资时切勿盲目跟风,一定要关注产品的硬性指标,通过租售比、性价比来综合考量产品的升值潜力和升值空间。”还有业内人士建议,市民可以选择区域位置优越的城市综合体项目中的公寓和写字楼。由于资源配套尤为珍稀,未来可持续发展潜力,决定其将比同类产品更具投资空间。

关键词:公寓写字楼 投资写字楼 写字楼市场
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