商铺投资是长线概念，过多的炒铺会导致投资与投机失去合理的平衡点，一旦这个数字超过三分之一，反而不利于商圈的发展。

    以新客站为核心的商圈能否形成？

    位于德胜东路南面的杭州客运中心站（新客站）最近几天成了杭州人关注的焦点。

    商报记者实地探访，发现这里依然跟往常一样安静，候车室里空荡荡，除了工作人员，几乎见不到乘客。偶尔看见一两辆大巴驶进停车场，才让人想起这里已经投入使用一年多了。如果不是因为东站搬来，可能很少有杭州市区的人会来关注这里。

    然而与客运中心站一路之隔的“新客站商业城”却因为前几日传出了东站搬迁的消息后，前来咨询商铺租赁信息的人络绎不绝。

    这个情景与1991年的那一幕十分地相似。

    1991年，东站开始试运营前两天，以“汽车东站”命名的小商品市场开门迎客，18年来，仅仅这一个市场至少造就了上千个百万富翁甚至千万富翁。在九堡客运中心站开业不久，旁边以“新客站”为名的商业城同样开始招商。地理位置相似，同样把车站名当作自己的商场名称，只是财富神话能否续写有待观察。

    新客站商业城副总经理黄贵贤显得信心满满。前几个月，他还一直为招商工作愁个不停，这几天变“坦”了。

     “大的像麦当劳已经确定入驻，外婆家、知味观、真功夫也都来谈过，中国银行、杭州联合银行也有入驻的意向。个人想来承包铺位的人每天都上百人。”黄贵贤说。招商的选择空间突然变得很大，所以他想再等等，挑选优质客户。原来六楼以上想招一家酒店入驻，现在也开始动了自己经营的念头。“东站一搬过来，不出一年，这里就会闹猛起来。”黄贵贤乐观地预测。

    相对于黄贵贤的自信，一直在东站从事餐饮行业经营的薜老板有着不同的观点。他觉得东站与新客站对人流的集聚效应有着明显的不同。原来东站建起来的时候，人们出行的方式单一，大都需要借助于汽车站。而这几年随着公交对外延伸，铁路动车组开通，私家车大规模普及和机票价格一再下降，人们出行的选择性比以前大了很多，长途客运可替性太强，新客站的“拢客”能力不能与东站同日而语。

    薜老板最近一直在找新的地点扩展自己的事业，考察过新客运站周边但最终都没定。他有着自己的顾虑——新客站周边今后的交通非常方便，高速、地铁、高铁都离得很近，这样会导致一个现象：大量人流输入到这里后，又被快速地疏散了，人们停留时间少了，商机也会相应流失。“我看不准这里能不能成为一个商圈。你看杭州的东南西北站中，也只有东站形成了一个核心商圈，车站的旅客都是来去匆匆，并不是每个车站都能形成商圈的。像上海南站，零换乘的便捷交通反而使车站周围很冷清。”

     “零换乘的便捷交通的确会使客流的停留时间变短。”黄贵贤说，但这种影响最多会表现在零售业上，对批发业影响不大。所以他给商场的定位是，明确以批发为主，附带零售。

    杭州商业地产协会副会长徐海华说，车站周边商圈的形成不是看车站，而是要看车站周围的规划。东站能成为核心商圈，主要因为周边有空间可以开市场。从九堡客运中心站的情况来看，对面已经有杭州四季青服装大市场、浙江华贸鞋业市场、玖宝精品服装、杭州国际服装城及大有时尚女装广场五个市场，再加上新客站商业城以及规划中的其它六七个市场，今后这里形成商圈的可能性非常大。

    半年时间民居租金从10万涨到20万

    新客站利好被提前释放？

    崔鹏翔听说东站要搬是在几年前了，他在东站经营着一家名叫“天缘”的旅游客运公司，可以说依附东站而生。因此对于东站搬与不搬，什么时候搬这类信息特别敏感。

    半年前，他听说东站搬迁之事很有可能变成现实，便开始酝酿到九堡的客运中心站周边找房子。在东站车辆入口处的居民区，崔鹏翔租下了300平米左右的三层楼民居，与房东谈好，前三年的租金每年10万元。在老崔之前，这套房子曾在两年前出租给一位台州商人想做旅馆用。没想到等了两年，东站搬迁之事依然没有定音，迫于资金压力，那位商人放弃了“守候”，崔鹏翔成了接盘者。

    前几天，东站将整体搬迁的消息正式传出，客运中心站周围的出租房价格一路看涨，老崔想再租两套用来开个快餐店，好不容易找到一家有意出租的，房东已经把租金涨到了20万，而且表现出“皇帝女儿不愁嫁”之态，没有回旋的余地。

     “虽然前半年是空在那里，亏损了五万元。但一看现在的租金价格，还是赚到了。”崔鹏翔最终没有再租下另外两套20万/年的民居，尽管他觉得或许若干年后会涨到40万、50万。

    吴涛涵在新客运站西面的九堡家苑二区开了一家“听雨阁”旅馆，下午三点，依然没有顾客上门。但吴涛涵的心情很好，她说东站快搬到这里了，好日子也要来临了。对面的九联旅馆老板开始喜滋滋地擦结了灰的门面。

    九堡家苑二区正对着客运中心站入口的九福路上，300米左右的距离，先后开着“万喜”、“元宝”、“久鸿”、“福丰”、“奥龙”等14家旅馆。吴涛涵说，这些旅馆有些是去年搬过来的，也有的是今年年后开起来的，她跟房东签下的租金在30万左右，里面设了20个房间。现在基本上没什么生意，搬到这里来的主要目的就是想在新客站开通之前抢占有利位置。

    据估计，光九堡家苑二区大大小小的旅店不下三十家。江干区旅馆行业商会曾有个统计，东站刚开业时周边旅馆只有5家，发展7、8年后，旅馆量才到达35家左右。在东站开了15年旅馆的诸老板觉得，目前客运中心站附近的租金并没有比东站便宜多少，扎堆的旅馆又这么多，他觉得东站迁往客运中心站的利好已经被提前释放了。做餐饮的陈东则认为，由于东站早些年就传出了要搬到客运中心站的消息，当时周边房价就曾经涨过一轮，同时商家针对新四季青的炒作，也使新客运站区块的利好一定程度上被释放。

    新客站商圈多久形成？投资客何时进入？

    “有客站的地方必有商圈”。有专家认为，车站商业的发展，从人流到物流再由物流形成一个商贸圈，而这些商贸圈中的经营者本身需要更高层次的消费，于是就有了星级酒店、KTV、棋牌室等行业的兴起。

    对于新客站商圈到底多久能形成？普遍的观点是两至三年。朱立群是九堡工商所的所长，1991年东站新成立时，他刚好在新塘工商所任职，他见证着东站周边商圈的繁荣用了将近三年的时间。

    这种说法得到了东站老员工陈海龙、卖报阿姨杜凤丽的佐证，到1994年，东站已经从“车站空荡荡，司机泪汪汪”到人流如织，除了东站小商品市场外，东站化妆品市场、东站服装市场、神州眼镜市场、东升小商品市场等都相继开了出来。而周边的旅馆也从1991年的5家增加到了20多家。

    对于新客站未来的普遍看好中，也有着不同的算盘。尽管做了10多年的旅店行业，舒朝响还是决定对新客站周边的商机进行持币观望。“现在那边很冷清，投下去肯定是要亏本的，而且两年后到底能不能赚钱是个未知数。那还不如等两年，那边发展好了，我再用贵一点的价格去租过来，虽然赚得少一些，但风险与利润是看得到的。”

    台州老板黄道满却早在一年前就开始进行了大手笔的投资。他承包下了目前新客运站内的所有商铺，现在已经亏了一年多，但在他看来，后面再介入的可能性不大，成本也会成倍增加，还不如做好亏一段时间的准备，抢喝头口水。

    因为对新客站未来前景的预期，周边的商铺大都已经被购买或预订，这其中有很大部分并非自己开店做实业，只是为炒铺。徐海华认为商铺投资是长线概念，过多的炒铺会导致投资与投机失去了合理的平衡点，一旦这个数字超过三分之一，反而不利于商圈的发展。

    实际上，新客站并非商圈繁荣的主因，商圈真正要繁荣需要有一批当年东站鸡毛换糖、人挑肩扛的创业者。徐海华认为，在关注新客站周边经济的同时，不妨把眼光放得更宽一点。随着地铁、高铁的开通，决战东部战略的实施，九堡区块已经成为城东交通枢纽中心，再加上九堡大桥通车后，与江东新城、钱江新城无缝对接，商机已经不仅仅局限于新客站，人们不妨多考虑一下新客站以外的商机。