写字楼跌至4年新低租金反弹在望

　　大幅下跌后的租金跌幅逐渐放缓,频繁出现的国资巨头大宗购买,以及全球经济触底的判断,令一度成交惨淡的广州写字楼市场商机依稀可见。售价普遍不及同区域住宅的广州的写字楼素来被认为“价值低估”,下半年写字楼市场是否会迎来新的投资良机?

　　上半年现触底迹象

　　世邦魏理仕近期发布的研究报告称,尽管广州优质写字楼租赁市场外资需求暂未现回暖,但受到国内租户的需求支撑,兼且上半年甲级写字楼缺乏供应,租金下滑的势头已经逐季放缓。中原地产写字楼部总监朱辉告诉记者,去年广州写字楼平均租金约下跌10%,今年上半年更是暴跌12%,尽管从目前看仍有下跌空间,但在下半年应该可以调整到位。

　　在外资企业受金融危机影响纷纷缩减办公开支时,国内财大气粗的国有企业和部分民营企业成为上半年抄底租售写字楼的主力。8月12日,上海浦东发展银行以4.2亿元购入富力盈悦国际半栋写字楼,这是继今年5月国家开发银行近5亿元进驻富力盈泰广场、7月李锦记以 3亿元购下富力盈悦国际半栋写字楼后,广州市又一写字楼大宗交易。

　　地产机构高力国际有关负责人分析称,目前广州写字楼主要客户以国内企业为主,第二季度主要租户有领事馆、国营公共设施、能源等；还有国内企业购买大桩写字楼自用。近段时间以来,金融风暴影响开始减弱,不少国内企业重新考虑业务扩张选址搬迁,明显带动吸纳量上升,未来广州写字楼市场的发展,仍将寄望于国内企业的需求。

　　业界看好写字楼升值潜力

　　机会总是在危急中孕育。黎庆文表示,经历了2007年的供应和吸纳高峰期之后,又遇金融危机的冲击,广州甲级写字楼市场已开始进入新一轮的循环周期。 2008年至今的17个月内,广州甲级写字楼的吸纳量仅为55000平方米,相当于2004—2006年三年间平均年吸纳量的50%,甲级写字楼租金也下跌至2005年第4季度的水平。

　　日前启动全球招商的广州国金中心写字楼被外资机构给出了3万元/平方米的估值,但在中原地产朱辉看来,凭借地标地位和超豪华的软硬件设施,广州国金中心理应享有3.5万元/平方米以上的估值。

　　中原地产研究报告认为:从最近几个月市场表现看,深圳、广州写字楼市场已经出现明显回暖迹象,个人投资日益活跃,预计下半年两地写字楼市场将延续上半年良好走势,租金持续上涨、空置率明显下降。

　　专家建议关注带租约二手单位

　　但汹涌而至的供应量仍然是阻碍广州写字楼价值迅速提升的阻碍。据戴德梁行统计,2009年下半年至2011年,体育中心CBD和珠江新城CBD将有超过 57万平方米的新物业交付使用,这将令广州甲级写字楼市场面临巨大的消化压力。数据显示,珠江新城总建筑面积约700万平方米。到2010年,仅甲级写字楼面积就将达到200万平方米,因此,将是这两年广州写字楼推货最为密集的区域。

　　受甲级写字楼成交拉动,广州全市新建写字楼成交均价已由5月份的12008元/平方米升至7月的16674元/平方米。朱辉认为,广州甲级写字楼供应量巨大,租金体系尚未稳定,对于中小投资者而言并不稳妥。他建议投资者关注租金已经处于上升通道的二手写字楼。他表示,二手写字楼具备三大优势:可能带租约发售；不用先供楼再收租；还可避开新建写字楼的集中收楼招租的风险。

　　○投资要点

　　区域选择方面,朱辉建议投资者关注单价较低的写字楼物业。如环市路板块的世贸广场、宜安广场和好世界广场,以及受地铁五号线开通直接利好的东山广场；体育中心板块的大都会广场回报率接近8%；珠江新城板块的富力盈隆广场和科讯大厦也值得关注,津滨腾跃大厦单价2万元以下的单位也值得考虑。

　　朱辉表示,经过一年多下跌后的广州写字楼平均年回报率跌至6%,已经创下2005年以来的新低,明后年内仍有可能回升至8%以上。对于持抄底心态的投资者,最稳妥的投资方式是在成交活跃的板块购买带租约的单位。