房地产地产到底需不需要策划？在地产策划鱼龙混杂的今天，好像“到底”这个词儿用的似乎痛心疾首，有点“天问”的感觉了，足见谭先生作为十大策划专家的良苦用心。
　　这个看似不是问题的问题，虽然不会把开发商问的青头紫脸，也会弄的甜酸苦辣。我的意见是肯定的：房地产肯定是需要策划。
　　在房地产界这个争论几乎不存在的，这是大家有目共睹。比如在广州、深圳、北京、上海、重庆等地，开发一个项目，开发商内部的会议总会有这个议题或提议：“要不要请一个策划顾问公司协助？”。
　　策划已经成了房地产开发流程中的一个重要环节，可能今天在座的美名远播的精品家园房地产经纪有限公司董事长蔡鸿岩先生、蓝石营销顾问有限公司董事长兼总经理李春平就是很好的证明，为开发商提供服务，无论项目前期还是进入销售，是绕不过策划这个坎的。
　　作为开发商，我赞同专业分工，寻找策划、顾问、销售、整合推广等合作伙伴，比如很多的建筑设计设计机构都在进行策划方面的工作，有些境外的机构，策划建筑师已经是必备的了，比如我了解的香港创城建筑设计公司就有专门的力量很强的策划班底。
　　选择、考察合作伙伴，策划力量强不强？是重要的一个指标。有些我们自认项目简单可控，没有请合作伙伴，但是，这并不代表不要策划，那是开发商自己在进行策划。
　　开发商普遍设立具有策划职能的部门，如策划部、策划销售部、公关企划部、营销部等。就我经历来说，富和集团称策划部，现在风神汽车工业园叫规划发展部。可能，人并不多，但干的活里，策划工作很多，也是重要的一个方面。
　　但是，开发商也存在这么一个现象，对策划，想说爱你不容易。我们需要策划，但是，后面也有问一句：我们需要怎样的策划？
　　开发商策划意识和水平在提高。因为开发商也因部分策划人或策划机构吃了不少苦头，交了不少学费。有些策划人，签合同之前吹牛，玩虚的，干活的时候吹泡，还是虚的，搞不定就吹灯，拍拍屁股走人，留下发展商独自在吹气，烂摊子还得自己扛。
　　所以有的开发商生气说：我们不要策划，其实，是不要伪策划。通宵开会，开来开去，结束后，扭扭硬梆梆的脖子，揉揉红彤彤的眼睛，狂灌一桶水，上了一通厕所，推开门窗浓烟滚滚，图纸一划拉，沮丧的发现，还是恼人的策划。
　　冯佳先生原创的全程策划仍在继续。现在又有比较新的流行的说法策划运营、全程运营。比如王志纲老师开创房地产策划一个时代后，投身于城市运营。杜荷军先生创典全程在推崇职业房地产运营。
　　策划和运营这个两个概念的距离有多远？内涵外延似乎能说清，从理论上能找出一二三的不同。
　　这个问题我问了不少开发商同行，大致得出一个开发商眼里粗粗的看法。
　　策划是运营的基础条件、方法、手段之一。运营是策划的演变或进化的一个形态。运营是策划的延伸。甚至有认为运营是策划的高级形式。
　　朴素的总结过后，结果是：策划是中医，望问摸切高深莫测的判断，开药方，自己拿回去熬，自己灌苦药，慢慢调理。运营是中西结合，诊断过程就比较透明科学，化验、X透视、CT、肠胃镜等，一样一样的让你信服，不仅给你开药方，还要帮你打针、开刀、激光机、超声波碎石机什么的。
　　因此，开发商需要中医疗法，更需要中西结合。不管较怎么叫法，开发商需要的就是这个。因此，创意很重要，但过程、执行某种意义上说，更重要。
　　可能有的策划人说：那是你们开发商自己的事情，对，但开发商希望你有能力和办法协助。
　　可能有的策划人还会说：你们要配合治疗，对，但是，你只是说：我是名医，治好了你的邻居谁谁谁，这是一包要药，你买回去熬好喝了。可是，开发商将信将疑的把一堆分不清是啥玩意的枝枝叶叶燉出来一看，黑乎乎一小碗，心里自然打鼓：这玩意有用吗？
　　从开发理念、项目定位、地位选择、规划设计到营销推广、市场销售、物业管理等，开发商需要提供顾问、策划服务，甚至还有类似工程监理的策划顾问监理一说。
　　随着技术应用多元化、资源整合的密集性与系统性，房地产行业的竞争告别了“纯卖点时代和纯概念时代”。“运筹帷幄，决胜于千里之外”策划虔诚的奉信者越来越少。开发商开始关注更宏观和更微观层面的问题，项目的运作执行力被推向了前台，一个类似于“房地产职业经理人”的全程服务，它强调以丰富的全案操盘经验与开发商深度互补、互动，强调开发节点的控制与推进。它的执行力就表现在深度上的操盘实力运作上。
　　策划也好，运营也好，前一阶段有个说法：导师＋保姆。
　　我比较认同，但保姆似乎全部作眼于低级的服务，而忽略了专业。我个人更认为：导师＋医生。当然是中西医结合。
　　所以，房地产要不要策划？要！要什么样的策划？导师＋医生！